サラリーマンに不動投資は副業としておすすめだけどきちんとリスクは知っておく事

不動投資のリスクについて解説 Investment

私はサラリーマンをしながら不動産投資を実践していますが、不動産投資はサラリーマンと相性も良く、収益の発生する物件に投資できればしっかりと利益も取れます。

実際に私は投資用ではアパート一棟と自宅も含めれば戸建2戸を所有しており、不動産収益だけでサラリーマンの毎月の収入を超えている状況です。

詳しくは以下の記事をご覧いただきたいのですが、不動産投資は物件の管理も管理会社へ委託することが出来るため、手の掛からない事業のため、サラリーマンと非常に相性が良いです。

不動産投資は投資方法を間違わなければ、リスクを限りなく抑えることが可能で、サラリーマンにとって魅力的な副業になり得ますが、不動産投資には様々なリスクが存在していることを理解しなければなりません。

従って、あなたが不動産投資をやりたいと考えているならば、その投資にかかるリスクを理解しなければ、最小限で抑えられるリスクを最大限に拡大してしまって、投資後に取り返しのつかないことになる可能性があります。

不動産投資はリスクが無いとは言えない

不動産投資はサラリーマンで実践している方は多くいますが、どんな投資でもリスクは必ずあります。

そもそも、リスクの定義についてですが、リスクというのは、危険性や不確定要素と言われています。

リスクを知った上で、投資をするのと、リスクを知らずに投資をするのでは、全く違う結果になるかもしれません。

日本人はこのリスクだけをピックアップしてしまい、投資をすることに躊躇する方が多いですが、投資というのはそのリスクを凌駕するほどにメリットがあるものが多いです。

従って、投資家は当然リスクも承知の上で、大きなリターンを狙って投資をするため、資本主義市場では労働者よりも資本家が潤うのです。

サラリーマンは給与所得に安定を感じる

サラリーマンのほとんどが投資による収益を是とせずに、給与所得による収入を絶対的なものと盲信しています。

私も実際に不動産投資をするときに、公務員で定年まで勤め上げた父親からは猛反発をされました。

サラリーマンにとって投資=失敗という思考が根強くなっているため、何のリスクも無い給与所得を盲信的に信じてしまうのです。

その結果、せっかく投資をすればお金を何倍にも増やせるタイミングがあったものの、よく調べもしないリスクに恐れてしまって、結果的に大きな機会損失を作ってしまいます。

不動産投資のリスクを知ることの重要性

投資をすることで必ずリスクは介在しますが、そのリスクの種類は投資の種類だけ多種多様に存在します。

リスクが存在しない投資は存在しませんし、あったとしてもそんなものはあなたのところに回ってきません。

回ってきたとしたらそれは高い確率で詐欺であることを疑いましょう。

投資はリスク以上にリターンがあるからこそ、投資家たちは投資をして収益を拡大しているのです。

投資による収益の伸び率はサラリーマンの給与所得の比ではなく、サラリーマンこそ投資をすべきなのです。

本記事では、サラリーマンが不動産投資を成功させるために、不動産投資におけるリスクを、実際にサラリーマンをしながら不動産投資をしている私が解説します。

不動産投資のリスクの種類

それではここからは実際に不動産投資をしている私から不動産投資のリスクの種類を解説していきます。

不動産投資には複数のリスクが伴いますので、しっかりと理解して投資をしていきましょう。

これらのリスクを知っているだけでもあなたの投資成功率は格段に上昇することでしょう。

そして、この記事を読むだけで終わりにしてはいけません。

これらのリスクを限りなく回避するためには、どのような打ち手が必要になるかまで考えていくことが大切です。

不動産投資のリスク①:空室によるリスク

不動産投資において最も代表的とも言えるリスクが、この空室リスクと言っても過言ではありません。

この空室リスクというのは、入居者を見つけることが出来ずに、収入がゼロになってしまう事を指します。

不動産投資のインカムゲインは、実際に入居が成功してから投資回収が始まるため、そもそも入居がされていない状況であれば成功することはあり得ません。

また空室リスクには、以下の項目が起因して発生することがあります。

  • ライフイベントが発生することに伴って入退去する際に発生する空室
  • 物件の需要が下がってしまい発生する空室

この2種類がありますが、ライフイベントに伴って退去してしまうのは全く問題がないため、気にする必要もありません。

例えば結婚をして家族が増えるため、狭い部屋から大きな部屋に借り換えるというのはどの不動産投資にも避けられないものなので、空室リスクとは言えません。

実際に問題なのは、投資物件が経年劣化した結果、競争力が落ちたり、その地域に競合が増えたりすることで需要が低下することです。

周辺に新築物件が建ってしまい、相対的に所有している物件の価値が下がり需要が下がって空室になった場合、打ち手を考えなければなりませんが、安易に家賃を下げてでも貸し出してしまうと、収益に影響が出ます。

まず必要なことは、なぜ所有している物件の需要が下がっているのかを徹底的に分析する必要があります。

そして、需要が下がってしまう原因を調べた上で、家賃を下げる以外の打開策が無いかを、まずは考えてみましょう。

例えば、空室の原因が建物の経年劣化によるものだったとします。

その場合、リフォームをしたり最新の設備を付けたりすることで、競合他社と差別化出来るかもしれません

しかし、その地域に問題があり、空室になっている場合は改善することが難しくなります。

例えば、便利な立地が売りだったにも関わらず、近くにあったスーパーや薬局が潰れてしまった場合は、一気に需要が減ってしまうかもしれません。

周辺物件に空室の兆候があれば、早めに収支改善を検討して対策を打ちましょう。

不動産投資のリスク②:家賃下落のリスク

家賃下落リスクとは、家賃相場が減少してしまうリスクのことを指します。

家賃は需要と供給で決定されるため、需要が低下してしまえば、家賃相場は下がってしまいます。

需要が減る原因としては、経年劣化で設備が古くなってしまったり、近くのエリアに新しい物件が建ってしまったりすると、投資物件の競争力が落ちてしまいます!

そして、入居希望者が減少してしまい、家賃が下がってしまう事態に陥ってしまのです。

投資物件が経年劣化の場合は、リフォームをしたり最新設備を設置したりして競争力を磨きましょう!

また、空室対策で人気な主なものは、物件に高速インターネット回線を設置したり、ペットとの同居を可能にしたりする手法です。

入居希望者の満足度が上がれば、需要が高まり、家賃下落を防いでくれるのです。

ただし、投資物件の地域に問題が発生した場合は有効な打開策が見つからないかもしれません。

事業の採算が厳しいのであれば、売却することも視野に入れましょう。

POINT

家賃下落リスクとは、家賃相場が減少してしまうリスク!需要が減る原因としては、経年劣化で設備が古くなってしまったり、近くのエリアに新しい物件が建ってしまったり様々!

不動産投資のリスク③:金利上昇リスク

金利上昇が上昇した場合、返済額が増加するため、キャッシュフローを圧迫されるリスクが存在します

現在、日本銀行が異次元金融緩和を実施して、マネタリーベースを増加することによってお金の価値が下がり、日本経済は超低金利状態になっています。

今が異常な低金利だけであり、今後、大きな金利上昇がリスクがあります。

金利上昇リスクを回避する点は、以下の点を考慮する必要があります。

  • 適正な借入金額にすること
  • 固定金利にすること

適正な借入額とは、投資物件との比率を考えて、なるべく借入金額を低く抑えることです。

例えば、オーバーローンは何かリスクが非常に大きく、家賃収入が減少してしまった時に対処出来なくなってしまいます。

ローンで物件を購入する際は、頭金も入れて、なるべく借入金額を減らすことも検討してください。

しかし、オーバーローンした場合でも、利回りが高ければ、現金を手元に残すという戦略もあります。

不動産事業において、私は現金はなによりも大切だと思っています。

不動産投資のビジネスは、借入金を多額に借り入れる性質上、利回りが高くても、手元に現金がない場合、税金や借入金を返済出来ず、経営破綻に陥りやすいビジネスです。

投資物件によっては、手元に現金を残して、あえてオーバーローンにする戦略もあるので、臨機応変な対応をしましょう

ローンの金利については、変動金利型の場合、現時点では固定金利よりも低金利です。

しかしながら、金利上昇になった場合、ダメージを直接的に受けることになります。

変動金利型の金利上昇リスクを考えると、固定金利型ローンの方が、リスクが少なく、安全だと言えます。

不動産投資のリスク④:修繕リスク

投資物件は必ず経年劣化により、修繕が発生します。

しかし、修繕費が積み立て不足だったり、予定より原料費や工事費が高騰してしまったりすることで、修繕出来ないリスクが存在します。

修繕出来なければ、入居者の満足度は下がり、それは空室リスクへと繋がってしまいます。

私の投資物件は利回りは高いものの、築年数が古い物件が多いため、修繕費にお金がかかることがあります。

築年数の経過した物件を購入すれば利回りが高いメリットも大きいですが、修繕費が掛かってしまうリスクがあるため、投資で回収する家賃収入を全額次の投資に回すのではなくて、しっかりと修繕費を積み立てながら運用していきましょう。

不動産投資では絶対に修繕費は発生しますので、修繕費の積み立てに関しては、計画的にしっかり用意をしておきましょう!

不動産投資で失敗しないためには

以上が、不動産投資におけるリスクの中でも、私が特に重要視しているリスクです。

他にも、リスクは様々ありますが、不動産賃貸借業をやるのであればリスクをしっかりと理解して運用していきましょう。

それは、これ以上のリスクを考え始めてしまうと、足がすくんで行動出来なくなってしまうかもしれないからです!

サラリーマンをしながら不動産投資家をしている私が、不動産投資で絶対に守るべきルールを紹介します。

絶対に守るべきルールは以下です。

  • 相場よりも安い値段で購入する
  • いきなり高額な投資をしない

不動産投資は取り扱う金額が大きいため、最初の段階で躓いてしまうと、後から方向転換することが非常に難しいビジネスです。

特に高額の投資用不動産というのは、失敗したからといって、そんなに簡単に希望の値段で売れません。

従って、空室リスクに耐えかねて破綻してしまうケースも多々あります。

投資を始めた後では、リスクや失敗に対して限定的な対処しかできないのです。

そのため、不動産投資の初心者の方は、いきなり一棟投資から始めるのでは無く、少額の築古戸建等から始めて見るのが良いかもしれません。

物件を見る目を見極めて、事業計画を正確に見通せるようになってから、本格的に借入を行う。

これが不動産投資の成功の秘訣かもしれません。

また、不動産投資のリスクについては、書籍で勉強することも可能です。

この書籍の著者は弁護士の方ですが、法律知識を持っていなければ想定できないリスクを紹介されていますので、非常に勉強になりました。

また、リスクだけでなく、不動産の価値を高める手法なども書かれています。

これから不動産投資を考えている方はもちろん、すでに不動産投資をされている方にもお勧めの一冊です。

以上、不動投資のリスクについて不動産会社の社長が解説いたしました。

POINT

リスクだけでなく、不動産の価値を高める手法を勉強しよう!