不動投資のリスクについて解説

不動投資のリスクについて解説 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。

不動産投資には様々なリスクが存在しております。

あなたが不動産投資をやりたいと考えているならば、そのリスクを知っていなければなりません。

そもそも、リスクというのは、危険性や不確定要素と言われています。

リスクを知った上で、投資をするのと、リスクを知らずに投資をするのでは、全く違う結果になるかもしれません。

本記事では、不動産投資におけるリスクを、不動産会社の社長の私が解説します!

不動産投資で気をつけないといけないことって何だかわからないわ。

不動産投資には様々なリスクが存在しているんだ。投資をする前にリスクについて勉強してからでないと、後戻りできない場合があるから注意が必要だよ。

空室によるリスク

不動産投資において代表的とも言えるリスクが、この空室リスクです。

この空室リスクというのは、入居者を見つけることが出来ずに、収入がゼロになってしまう事を指します。

また空室リスクには、

  • 入退去の際に発生する空室
  • 需要が下がり発生する空室

この2種類があります!

入退去に伴う空室は、一時的なものなので全く問題ないと思います。

そもそも、空室リスクとは言えません。

実際に問題なのは、投資物件が経年劣化した結果、競争力が落ちたり、その地域に競合が増えたりすることで需要が低下することです。

需要が下がって空室になった場合、なんとか空室を埋めたいですよね。

その場合、安易に家賃を下げてでも貸し出してしまうと、収益に影響が出ます。

そのような事態に陥ってしまった場合は、まず原因が何であるかを調べましょう。

調べた上で、家賃を下げる以外の打開策が無いかを、まずは考えてみることが大切です。

例えば、空室の原因が建物の経年劣化によるものだったとします。

その場合、リフォームをしたり最新の設備を付けたりすることで、競合他社と差別化出来るかもしれません!

しかし、その地域に問題があり、空室になっている場合は改善することが難しくなります。

例えば、便利な立地が売りだったにも関わらず、近くにあったスーパーや薬局が潰れてしまった場合は、一気に需要が減ってしまうかもしれません。

周辺物件に空室の兆候があれば、早めに収支改善を検討して対策を打ちましょう!

家賃下落のリスク

家賃下落リスクとは、家賃相場が減少してしまうリスクのことを指します。

家賃は需要と供給で決定されるため、需要が低下してしまえば、家賃相場は下がってしまいます。

需要が減る原因としては、経年劣化で設備が古くなってしまったり、近くのエリアに新しい物件が建ってしまったりすると、投資物件の競争力が落ちてしまいます!

そして、入居希望者が減少してしまい、家賃が下がってしまう事態に陥ってしまのです。

投資物件が経年劣化の場合は、リフォームをしたり最新設備を設置したりして競争力を磨きましょう!

また、空室対策で人気な主なものは、物件に高速インターネット回線を設置したり、ペットとの同居を可能にしたりする手法です。

入居希望者の満足度が上がれば、需要が高まり、家賃下落を防いでくれるのです。

ただし、投資物件の地域に問題が発生した場合は有効な打開策が見つからないかもしれません。

事業の採算が厳しいのであれば、売却することも視野に入れましょう!

POINT

家賃下落リスクとは、家賃相場が減少してしまうリスク!需要が減る原因としては、経年劣化で設備が古くなってしまったり、近くのエリアに新しい物件が建ってしまったり様々!

金利上昇リスク

金利上昇が上昇した場合、返済額が増加するため、キャッシュフローを圧迫されるリスクが存在します

現在、日本銀行が異次元金融緩和を実施して、マネタリーベースを増加することによってお金の価値が下がり、日本経済は超低金利状態になっています!

今が異常なだけであって、今後、大きな金利上昇がリスクがあります。

金利上昇リスクを回避する点は、

  • 適正な借入金額にすること
  • 固定金利にすること

です。

適正な借入額とは、投資物件との比率を考えて、なるべく借入金額を低く抑えることです!

例えば、オーバーローンは何かリスクが非常に大きく、家賃収入が減少してしまった時に対処出来なくなってしまいます。

ローンで物件を購入する際は、頭金も入れて、なるべく借入金額を減らすことも検討してください。

しかし、オーバーローンした場合でも、利回りが高ければ、現金を手元に残すという戦略もあります。

不動産事業において、私は現金はなによりも大切だと思っています。

不動産投資のビジネスは、借入金を多額に借り入れる性質上、利回りが高くても、手元に現金がない場合、税金や借入金を返済出来ず、経営破綻に陥りやすいビジネスです。

投資物件によっては、手元に現金を残して、あえてオーバーローンにする戦略もあるので、臨機応変な対応をしましょう!

ローンの金利については、変動金利型の場合、現時点では固定金利よりも低金利です。

しかしながら、金利上昇になった場合、ダメージを直接的に受けることになります。

変動金利型の金利上昇リスクを考えると、固定金利型ローンの方が、リスクが少なく、安全だと言えます!

修繕リスク

投資物件は必ず経年劣化により、修繕が発生します。

しかし、修繕費が積み立て不足だったり、予定より原料費や工事費が高騰してしまったりすることで、修繕出来ないリスクが存在します。

修繕出来なければ、入居者の満足度は下がり、それは空室リスクへと繋がります。

不動産投資では絶対に修繕費は発生しますので、修繕費の積み立てに関しては、計画的にしっかり用意をしておきましょう!

不動産投資で失敗しないためには

以上が、不動産投資におけるリスクの中でも、私が特に重要視しているリスクです。

他にも、リスクは様々ありますが、不動産賃貸借業をやるのであればこれ以上は十分だと思います。

それは、これ以上のリスクを考え始めてしまうと、足がすくんで行動出来なくなってしまうかもしれないからです!

最後に、不動産会社の社長である私が、不動産投資で絶対に守るべきルールを紹介します。

絶対に守るべきルールは以下です。

  • 相場よりも安い値段で購入する
  • いきなり高額な投資をしない

不動産投資は取り扱う金額が大きいため、最初の段階で躓いてしまうと、後から方向転換することが非常に難しいビジネスです。

特に高額の投資用不動産というのは、失敗したからといって、そんなに簡単に希望の値段で売れません。

従って、空室リスクに耐えかねて破綻してしまうケースも多々あります。

投資を始めた後では、リスクや失敗に対して限定的な対処しかできないのです。

そのため、不動産投資の初心者の方は、いきなり一棟投資から始めるのでは無く、少額の築古戸建等から始めて見るのが良いかもしれません。

物件を見る目を見極めて、事業計画を正確に見通せるようになってから、本格的に借入を行う。

これが不動産投資の成功の秘訣かもしれません。

また、不動産投資のリスクについては、書籍で勉強することも可能です。

この書籍の著者は弁護士の方ですが、法律知識を持っていなければ想定できないリスクを紹介されていますので、非常に勉強になりました。

また、リスクだけでなく、不動産の価値を高める手法なども書かれています。

これから不動産投資を考えている方はもちろん、すでに不動産投資をされている方にもお勧めの一冊です。

以上、不動投資のリスクについて不動産会社の社長が解説いたしました!

POINT

リスクだけでなく、不動産の価値を高める手法を勉強しよう!

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