初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事

不動産投資のセミナー 不動産投資

不動産投資は主に2つの稼ぎ方があり、1つがキャピタルゲインでの稼ぎ方と2つ目がインガムゲインの稼ぎ方です。

私が実践している不動産投資はインカムゲインと呼ばれるもので、一言で言うなら、物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を受け取る投資方法です。

このインカムゲインについて読者にも馴染み深い言葉で表現するならば、大家さんになることがインカムゲインと呼ばれる不動産投資です。

例えば、利便性の高いエリアや、知名度が高いエリアにある収益性の高い物件をなるべく安く購入すれば、大きな収益を取れるのが不動産投資のメリットです。

そして、不動産投資は主に「ワンルーム投資」、「一棟アパート・マンション投資」「戸建投資」の3種類に分類することが出来ます。

ちなみに私が保有している不動産は戸建てと1棟アパートになっており、区分投資マンションの投資は儲からないと思っているためお勧めしておりません。

以下が私が実際に保有している千葉県木更津市にある1棟アパートです。

初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事
千葉県木更津市にある利回17%の一棟アパート

上記の物件は表面利回りは18%を超えており、毎月40万円弱の収入を私にもたらしてくれます。

大阪府藤井寺市にある利回16%の戸建

不動産投資は投資する物件さえ間違わなければ、魅力的な資産運用となり得ますが、無知のままで始めてしまうと扱う金額も多額のため、非常に危険な投資にもなり得ます。

そのため、私は不動産投資を開始する前に、必ずセミナー等に参加したりして事前に不動産投資の知見を深めてから投資を行うことを推奨しており、本記事では不動産投資の初心者がセミナーに行く前に最低限知っておくべき知識を開設します。

不動産投資の物件の種類について

一口に不動産投資と言っても、不動産にはいろんな種類があるため、どの種類の不動産が一番自分い適しているかを見定める必要があります。

ただどの物件を購入したとしても1番大切にしなければならない部分は投資をしてどのくらいの金額が回収できるかを示す利回りです。

この利回りを横に置くことは出来なくて、不動産投資は投資の性質である以上、利回りが低い物件に投資して損するわけにはいきません。

この章では、損しないためにも、不動産投資をするにあたり、物件の種類について学んでいきましょう。

初心者がワンルーム投資をするのはお勧めしない

ワンルーム投資とは、分譲マンションの1室を購入して、第三者に貸し出して家賃を受け取る方法がワンルームマンションの特徴です。

ワンルームマンションのメリットとしては、1室のみの購入のため、購入代金や維持費などが少ない点で、もし失敗したとしても1発KOにならない投資が多いことも特徴として挙げられます。

しかし、デメリットとしては、1室分の収益しか得られない点と管理費と修繕費が割と高く、空室になった場合も恒常的に費用が発生してしまいます。

また、投資する物件はよく選定する必要があります。

例えば、都内のワンルームだと数千万円の物件に対して、利回りが10%を切るような物件が多くあります。

イメージして頂ければ簡単に分かると思いますが、そんな物件を買ってしまえば、個人の融資枠を使い果たしてしまい、かつ利回りも低いため、不動産投資を拡大させることは出来なくなります。
POINT

都内のワンルームだと数千万円の物件に対して、利回りが10%を切るような物件が多くあるから注意が必要!

一棟アパート・マンション投資について

集合住宅を一棟購入して、貸し出す投資手法です。

メリットは初期費用はかなり高くなるものの、多くの家賃収入を得ることが出来る点です。

私も主に一棟アパートの投資を行っています。

利回りは非常に高く2,500万円の投資に対して、家賃は毎月満室であれば40万弱が入金されてきます。

今は店舗用の部屋が空室ですが、リフォームを行い居住用として貸し出して高い利回りを得る予定です。

戸建投資について

最後に、戸建て投資ですが実際にやっている人は少ないと思っています。

ボロ戸建を安く購入して、賃貸に出す手法ですが、あまりこの手法を使っている人は多くありません。

しかし、供給量が少ないという利点はあり、だからこそ戸建投資をやった方が良いという意見もあります。

実際に私が初めて不動産投資をしたのは安いボロ戸建投資です。

戸建の賃貸は場所によっては高いニーズがあり、かつ競合が少ないため入居者をつけやすいです。

従って、投資初心者は、少額で始められる戸建て賃貸からスタートするのが、手堅く負けない投資とも言えます。

不動産投資と言えば、借金をして投資をするというのが一般的な考え方ですが、戸建投資なら借金をする必要なく投資をスタートすることが出来ます。

まずは投資をしてお金を増やすという感覚を身につけることができれば、雪だるま式にお金を増やす感覚が身につけられるでしょう。

POINT

私は実践している戸建投資はボロ戸建を安く購入して、リフォームして賃貸に出す手法!

資金がなくても不動産投資は可能

不動産投資にはお金が無いと出来ないイメージを持たれがちですが、そんなことは決してありません。

物件の購入に融資を利用することが出来るからです。

融資については、毎月決められた額を返済していけばよいため、物件を現金で一括購入するだけの資金を持っていない人でも不動産投資は出来るのです。

私も今の一棟アパートは日本政策金融公庫から全額融資を引き出しました。

利回りは1.16%で、借入期間は10年間です。

実際にローンを利用して不動産投資をしている人がほとんどで、ローンを利用して不動産投資をすることをレバレッジと呼びます。

例えば、私のように副業で収入を得たいサラリーマンなどがローンを活用して不動産投資をするのです。

不動産投資のように、金融機関が初期費用を融資してくれるのは、不動産投資以外でほとんど無いため、これを使わない手はありません。

資金に余裕がないから不動産投資を諦める必要は全くないのです。

不動産投資をするときに使えるローン

投資用物件を購入する際に使えるローンには2種類あります。

「アパートローン」と「プロパーローン」です。

「アパートローン」とは、高属性のサラリーマンといった定収入がある人が通りやすいローンです。

融資の審査では、不動産の担保価値以外にも投資する人の年収、職業といった属性が重視されます。

「アパートローン」は返済能力が高いかどうかで決裁されるローンと言えます。

一方で「プロパーローン」は「事業が成り立つか」に重点を置くローンと言われています。

不動産投資が事業として成功する可能性が高いと判断すれば属性に関わらず融資を受けられるローンです。

しかし、不動産投資でローンを組む場合、「アパートローン」を使うのが一般的です。

私もこの「アパートローン」を使っています。

「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」について

不動産投資では、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という2種類の利益があります。

「キャピタルゲイン」とは、不動産を売却したときに得られる利益のことを言います。

一方で、「インカムゲイン」とは、毎月得られる家賃収入のことを指します。

不動産投資は基本的にはこの2つの利益があります。

ただ、不動産価格が常に上昇するとは限りません。

従って、安定的に稼ぎたい場合、キャピタルゲインよりもインカムゲインの方が向いていると私は思います。

年金対策で不動産投資を実践

年金は、一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金です。

高齢者になっても継続的な収入を得られるため、老後の力強い収入源になります。

しかし、年金の仕組みは私のような若い世代が働いて稼いだお金が高齢者へ支給される仕組みになっています。

少子高齢化が急激に進む現代において、この仕組みは破綻しつつあります。

少子高齢化で、働き手よりも受給者が大幅にいるため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はありません。

一方で、不動産投資は空室リスクはあるものの安定的に家賃収入が入ります。

安定した物件を購入することが出来れば年金の代わりにすることも出来るでしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資にはリスクもあります。

例えば、物件に入居者が入らなくなる「空室リスク」や入居者による「家賃滞納リスク」です。

このリスクに直面してしまえば、ローンの返済が滞るおそれもあり、収益どころではなくなります。

このようなリスクに備えるには、いくつか対策があります。

  • 入居者に連帯保証人を付けてもらう
  • 家賃保証会社の利用する
  • 不動産会社などに貸し出すサブリースを利用する
  • 物件の立地などを吟味する

資金計画は綿密に行おう

不動産は高額の買い物になるため、ローンを組んで購入する場合は、資金計画を綿密に行いましょう。

現金で一括購入しない限りは、ローンや税金の返済が滞るリスクを想定する必要があります。

例えば、頭金を増やしたり金利の上昇を見込んで資金計画を立てましょう。

不動産投資セミナーで勉強しよう

不動産投資の基礎知識について解説していきましたが、不動産投資はとても簡単に見えましたか?

私が常々Twitterでも発信していることは、リスクが無い投資は無いということです。

もっと言えば、楽して儲かるものなんてこの世に一つも存在しないのです。

不動産投資は、知識や経験が足りないまま挑戦してしまうと失敗する可能性が非常に高まります。

高額のお金を投資する不動産投資だからこそ、不動産投資セミナーなどを活用して勉強を行い、リスクを最小限に抑えることが大切です。

不動産投資セミナーではメリット・デメリットはもちろん、収益性の高い物件の見極め方など、有益な情報が得られるだけでなく、同じ志を持った仲間も作ることが出来ます。

充分な勉強をせずに、ノーガードで投資に挑むことこそが、最大のリスクです。

ぜひ、不動産投資に興味がある人はセミナーを活用して勉強してみてください。

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無料で参加することが出来るセミナーなので、ぜひ活用してみて下さい。

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POINT

高額のお金を投資する不動産投資だからこそ、不動産投資セミナーなどを活用して勉強を行い、リスクを最小限に抑えることが大切!

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