こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについてあなたは説明できますか？
不動産投資初心者にとって、ローンは良く分からない点が多いのではないでしょうか。
— コマ社長@自動車メーカー (@comachannel) August 13, 2019
住宅ローンはわかっても、不動産投資ローンはよく分からない方は多いと思います。
不動産投資ローンのメリットやデメリットについて、ブログで解説したいと思います。
住宅ローンはイメージ出来ても、不動産投資ローンはあまり馴染みが無いと思います。
このローンというのは、投資の世界では、レバレッジと呼ばれています。
本当は何年もかけてコツコツと貯蓄しないと買えないものを、お金を借りることで、テコの原理のように小さな元手で一括して購入することができる仕組みです。そして、何年間にも渡って、コツコツと返済していくのです。
不動産投資では、多くの投資家はローンを組んでいます。
不動産投資をする上で、ローンは切っても切り離せません。
ローンを賢く利用するためにも、仕組みをしっかりと勉強しましょう！
お金が無くても不動産投資を始めることが出来るのね。
うん、不動産投資には不動産投資ローンがあるよ。
初めて不動産投資をする場合も使えるけど、きちんとリスクを理解していないと、失敗することもあるから今日は解説していくね。
目次
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを一言でいうならば、お金の使い道に大きな違いがあります！
例えば、不動産投資ローンは一棟マンションなどの収益物件が対象となります。
かたや、住宅ローンは自分が居住するための自己利用物件が融資対象です。
そこから、どうやって返済するのかという「返済原資」が決まってくるのです！
これらのローンをどうやって返済するかというと、不動産投資ローンは不動産の収益から返済することになります。そして、住宅ローンは個人の給与等からの返済となるわけです！
そのため、不動産投資ローンの融資審査はその物件が収益を生むことが出来て採算が取れるかで判断されることとなります。
住宅ローンの場合は、給与などの年収に対するローンの年間返済額の割合で判断されます。
また、不動産投資ローンは融資審査が厳しいです。
当然、不動産賃貸業の採算性が確保されることを説得しなければならないため、厳しくなります。
私も日本政策金融公庫から融資を受けていますが、スルガ銀行の一件以来、融資担当者の方には不動産投資の風当たりは非常に厳しいと言われました。
不動産投資ローンは融資審査が厳しい！不動産賃貸業の採算性が確保されることを説得しなければならない！
不動産投資ローンの特徴について
不動産投資ローンは、その投資の採算性を対象にした融資です。
審査のポイントも不動産賃貸借業で採算が確保出来るかに絞られます。
従って、一定の要件をクリアできれば融資が実行されるのです！
逆に要件を満たさない場合は、個別の審査になり、一気にハードルが上がってしまいます。
これが、俗に言うプロパー融資というものです。
プロパー融資についてですが、通常金融機関が事業融資を行う場合において、信用保証協会の保証等があるのが一般的です。しかし、信用保証協会の保証が無く、直接自身の責任100%で実行する融資のことを「プロパー融資」と呼ばれているのです！
プロパー融資についてはメリットデメリットがありますが、それは別の記事で解説したいと思います。
不動産投資ローンのメリットについて
なんといっても、不動産投資ローンの最大のメリットは物件代金を融資してもらえることだと思います。
本来なら、コツコツと何年間も貯めて、節約をして、貯金を続けてようやく溜まるお金を融資してもらえることは、不動産投資ローンはまさに時間を買えるということだと思います！そのため、借入ができると、少ない元手で大きな物件を購入することができます。
その結果、短い時間で高い収益性を獲得することができるのです。
不動産投資ローンのデメリットについて
一方デメリットは、支払利息や返済額が大きくなることが挙げられます！
その結果、資金繰りが厳しくなります。
また、空室が増加したことに伴い、賃料収入が減少してしまうと、返済することが困難になってしまい破綻してしまいます。特に、借入の返済は遅延することは許されてませんので、必ず決められた日程で返済しなければなりません！
不動産投資の初心者の方で、収益計算が不安だと思う方にお勧めの本があります。
本書は専門用語も少なく、とても読みやすい不動産投資収益計算をする際にずっと使える一冊です。
本書の解説を読みながら、無料特典でついてくるシミュレーションシートを埋めて行くことで、簡単に数値化して整理することができました。
不動産投資初心者だけでなく、上級者にもおすすめする一冊です。
不動産投資は収益計算が大切！わからない場合は本で勉強しよう！
まとめ
不動産投資ローンは事業への融資ですので、収益性を確保しなければなりません。
銀行は実績を高く評価するため、初めて不動産投資をする方には、非常に厳しい審査が待ち構えています。
そんな中で、銀行から見て一つだけ「実績」となるものは物件の購入価格です！その物件に担保があるかが非常に重要なのです。
私も初めての不動産投資は、投資する物件を担保に入れてあります。
融資金額を担保評価が上回っていれば、融資を実行することができる可能性が高まるのです！
ぜひ、あなたも物件選びを真剣に行い、不動産投資ローンを勝ち取りましょう！
銀行は実績を高く評価するため、初めて不動産投資をする方には、非常に厳しい！、銀行から見て一つだけ「実績」となるものは物件の購入価格！
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