不動産投資初心者が不動産投資ローンと住宅ローンの違いを説明出来ないと非常に危険です。
もしこれから不動産投資をしようと考えている人がこれらのことを知らずに投資をするならば一旦立ち止まって勉強しましょう。
不動産投資はノリと勢いだけで出来るものではなく、しっかりと頭の中でシミュレーションしなければ投資は成功しません。
不動産投資だけで脱サラすることは可能で、実際に私はサラリーマンをしながらたったの1年でサラリーマンの給料と同じくらいの家賃収入を発生させることに成功してます。
私の不動産投資はあと5年もすれば投資した分は回収されることとなり、今のところ何のトラブルもなく投資をしています。
ちなみに私は不動産投資ローンも住宅ローンもどちらも使用しており、その使い分けは充分に理解しています。
もちろん住宅ローンも不動産投資ローンも実際に利用する前は、徹底的に自分の不明点を調べ尽くして、頭の中でシミュレーションを何度も行い、失敗しないようにしました。
実際に私は不動産投資を始めて何もしなくても手元に現金が残り続ける状態になっており、その実績が認められて不動産投資のセミナーやコラムを執筆するまでに至っています。
不動産投資初心者にとって、ローンは良く分からない点が多いのではないでしょうか。
— コマ社長@自動車メーカー (@comachannel) August 13, 2019
住宅ローンはわかっても、不動産投資ローンはよく分からない方は多いと思います。
不動産投資ローンのメリットやデメリットについて、ブログで解説したいと思います。
サラリーマンが投資する上で、不動産業者から住宅ローンで不動産投資を勧められたらその仲介業者を絶対に信用してはいけません。
私の知人でも不動産投資にも関わらず住宅ローンを使用してしまい、それが金融機関にバレてしまって大変なことになりました。
このローンというのをご存知ない方にご説明すると、投資の世界では、このローンのことをレバレッジと呼ばれています。
本当は何年もかけてコツコツと貯蓄しないと買えないものを、お金を借りることで、テコの原理のように小さな元手で一括して購入することができる仕組みです。そして、ローンを組んだ場合、何年間にも渡って不動産投資の家賃収入からお金を支払っていくため、当然返済期間が長く金利が安い方が手元に現金が残り次の投資を加速させることが出来ます。
目次
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資の世界では、多くの投資家はローンを組んでおり、融資を引いて利回りの高い物件に投資することで収益を拡大させています。
従って、不動産投資をする上で、ローンは切っても切り離せませないため、このローンのことを正確に理解していなければ、不動産投資を実践するのは危険なのです。
ローンを賢く利用するためにも、仕組みをしっかりと勉強することで、不動産投資のリスクは低くなり、失敗を事前に回避することが出来ます。
不動産投資に限らず、投資の世界は自己責任の世界なので、知らないまま失敗したとしても誰も救済しくれません。
そのため、住宅ローンと不動産投資で使用するローンの違いを知ることで、不動産投資の失敗を回避することが可能です。
不動産投資ローンと住宅ローンは別物
不動産投資ローンと住宅ローンは性質的に全く別物で、冒頭でもお話ししましたが、これらを理解していないと非常に危険です。
ちなみに不動産投資を住宅ローンでやろうとすると、35年間の利率も低いため不動産投資ローンと比較してとてもキャッシュフローが良くなりますが、あくまでも住宅ローンは居住用の物件購入のためのローンです。
それにも関わらず、不動産投資を住宅ローンでやってしまうと、それが銀行にバレた際に貸し剥がしを受けてしまいます。
不動産投資に使用していたのにも関わらず、さらに所得税の住宅ローン控除を使用していたとなると本来の趣旨とは異なるため脱税で逮捕される可能性があります。
例えば不動産投資は物件を購入するにしても少なくとも数百万円以上のお金は購入費用でかかるため、決して安い買い物ではありません。
そして、この不動産投資ローンと住宅ローンの違いを一言で表すならば、お金の使い道に大きな違いがあります。
例えば、私も不動産投資で使用していますが、不動産投資ローンは一棟マンションなどの収益物件が対象となります。
一方で、住宅ローンは自分が居住するための自己利用物件が融資対象になるため根本的に不動産投資ローンとは異なっています。
不動産投資ローンと住宅ローンでは返済原資が異なる
従って、不動産投資ローンと住宅ローンでは「返済原資」が変わってくることが理解できますよね。
例えば、不動産投資ローンは不動産の収益が返済原資となります。そして、住宅ローンは個人の給与等からの返済になるのです。
何が言いたいかというと、不動産投資ローンの融資審査はその物件が収益を生むことが出来て採算が取れるかで判断されることとなります。
住宅ローンの場合は、給与などの年収に対するローンの年間返済額の割合で判断されます。
その結果、不動産投資ローンは融資審査が厳しいのが特徴的です。
当然、不動産賃貸業の採算性が確保されることを説得しなければならないため、厳しくならない理由はありません。
私も日本政策金融公庫から融資を受けていますが、スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」以来、融資担当者の方には不動産投資の風当たりは非常に厳しく感じています。
不動産投資ローンは融資審査が厳しい！不動産賃貸業の採算性が確保されることを説得しなければならない！
不動産投資ローンの特徴について
上記でも解説しましたが、不動産投資ローンは、その投資の採算性を対象にした融資になります。
従って、審査のポイントも本人の属性よりも不動産賃貸借業で採算が確保出来るかに焦点が当てられます。
投資の採算性が確保出来て、一定の要件をクリアできれば融資が実行されるのです。
逆に要件を満たさない場合は、個別の審査になり、一気にハードルが上がってしまいます。
これが、俗に言うプロパー融資というものです。
プロパー融資についてですが、通常金融機関が事業融資を行う場合において、信用保証協会の保証等があるのが一般的です。しかし、信用保証協会の保証が無く、直接自身の責任100%で実行する融資のことを「プロパー融資」と呼ばれているのです。
プロパー融資についてはメリットデメリットがありますが、それは別の記事で解説したいと思います。
ちなみに私が融資を引いた金融機関は日本政策金融公庫ですが、返済期間は短いものの利率が1.16%と他の金融機関と比べての安くなっています。
融資の条件としては、同等の担保価値を提供出来るかがポイントとなっており、私が投資した物件は担保価値が低かったため、東京の世田谷区にある自宅を担保として差し出しています。
ちなみに私の東京の自宅は住宅ローンも組んでますが、3,000万円の頭金を入れているため、その頭金の部分を担保に入れる方法で融資を引き出しました。
いわゆる第二抵当権になりますが、普通のサラリーマンがこの話を聞けば非常に危険なことをしていると印象を持たれるかもしれませんが、私はこの頭金を使うことでとても好条件で融資を引くことに成功しました。
不動産投資ローンのメリットについて
不動産投資ローンの最大のメリットは物件代金を融資してもらえることだと思います。
本来なら、コツコツと何年間も貯めて、節約をして、貯金を続けてようやく溜まるお金を融資してもらえることは、不動産投資ローンはまさに時間を買えるということになります。そのため、借入ができると、少ない元手で大きな物件を購入することができます。
その結果、短い時間で高い収益性を獲得することが出来るのが不動産投資ローンのメリットです。
不動産投資ローンのデメリットについて
一方デメリットは、支払利息や返済額が大きくなることが挙げられます。
支払利息や返済額が大きくなることによって、資金繰りが厳しくなります。
また、空室が増加したことに伴い、賃料収入が減少してしまうと、返済することが困難になってしまい破綻してしまいます。特に、借入の返済は遅延することは許されてませんので、必ず決められた日程で返済しなければなりません。
もし返済が遅れてしまうと金融機関への心証が悪くなってしまい、他の融資を引き辛くなるばかりか、貸し剥がしをされるかもしれません。
貸し剥がしを受ければほとんどの人は一括返済をすることは出来ませんので、物件は差し押さえをされて競売にかけられてしまうことになります。
不動産投資の初心者の方で、収益計算が不安だと思う方にお勧めの本があります。
本書は専門用語も少なく、とても読みやすい不動産投資収益計算をする際にずっと使える一冊です。
本書の解説を読みながら、無料特典でついてくるシミュレーションシートを埋めて行くことで、簡単に数値化して整理することができました。
不動産投資初心者だけでなく、上級者にもおすすめする一冊です。
不動産投資は収益計算が大切！わからない場合は本で勉強しよう！
不動産投資ローンと住宅ローンの違いまとめ
不動産投資ローンと住宅ローンは全くの別物で、不動産投資に住宅ローンを使用することは禁じられています。
不動産業者の中には、不動産投資を住宅ローンでするように勧めてくる業者もいますが、それは禁止されてますので絶対にやめましょう。
もし金融機関にバレてしまって貸し剥がしを受けてしまったら人生が一変するかもしれません。
昔は黙認していた制度かもしれませんが、スルガ銀行の一件で金融機関はより一層コンプライアンスを守るようになりました。
また、不動産投資ローンは事業への融資ですので、収益性を確保しなければなりません。
銀行は実績を高く評価するため、初めて不動産投資をする方には、非常に厳しい審査が待ち構えています。
そんな中で、銀行から見て一つだけ「実績」となるものは物件の購入価格です。その投資物件に担保があるかが、不動産投資ローンの審査では重要にもなります。
私も初めての不動産投資をした一棟アパートでは、東京の自宅を担保に入れてあります。
融資金額を担保評価が上回っていれば、融資を実行することができる可能性が高まるだけではなく、好条件で融資を引くことが可能です。
ぜひ、あなたも物件選びを真剣に行い、不動産投資ローンを勝ち取りましょう。
銀行は実績を高く評価するため、初めて不動産投資をする方には、非常に厳しい！、銀行から見て一つだけ「実績」となるものは物件の購入価格！