不動産投資で再建築不可物件のメリットデメリットを解説

再建築不可物件のメリットデメリットを解説 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。

さて、この記事を読んでいるあなたは再建築不可の物件をご存知でしょうか。

また、再建築不可の物件はどうして再建築出来ないのかお分かりですか?

本記事では、再建築不可の物件を購入するメリットやデメリット、不動産投資での活用方法について解説していきます。

不動産投資で再建築出来ない理由

不動産検索サイトでとっても安い物件を見つけたわ。再建築不可って書かれているけど、買ってもいいかな?

再建築不可の物件は安く売りだされていることが多いんだ。その反面、デメリットもあるから、しっかりと再建築不可のことを調べて購入する前に検討する必要があるよ。

再建築不可の物件とはどのような物件なのか、解説していきます。

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

例えば、地震とかの災害で倒壊してしまった場合、その土地の上に建物を建てることが出来ない土地のことです。

倒壊してしまてば、誰も買い手はつかず、土地の固定資産税だけを払い続けるというような最悪の事態になってしまいます。

この再建築不可というのは、建築基準法では道路に接していない敷地の場合、建物を建築することはできないのです!

この規定ができる前から建っている物件はそのままで問題ありませんが、規定以降は、その土地に建築することは出来ません。

建築基準法上の道路とは、公道などの幅員4m以上のものを指します。

ただし、幅員4m未満の道路でも、建築基準法の道路とみなされる場合があります!

再建築不可物件の「ただし書き」の条文について

再建築不可物件について定めた建築基準法第43条には、「ただし書き」の条文があるのです!

それによると、一定の条件を満たした土地ならば、この接道義務を満たしていなくても再建築が出来るとされています。

接道義務を満たしていなくても安全性があるならば建築が可能であるパターンがあります。

そして気をつけなければならないのが、不動産広告等で、この「ただし書き」の土地については明記が義務づけられていません!

さらに、この「ただし書き」の規定にあてはまるかどうかの明確な基準がないということです。

とても、恐ろしいですよね。

「ただし書き」の規定に当てはまる土地は、建築をする際に「法43条許可申請」を提出し、その許可されてはじめて建築することが出来るのです。

つまり、判断によっては、「ただし書き」が適用されない場合もあり、建築出来るかどうかわからないということです!

POINT

「ただし書き」の規定に当てはまる土地は、建築をする際に「法43条許可申請」を提出し、その許可されてはじめて建築することが出来る!

再建築不可の物件はどれくらいあるのか

再建築不可の物件ですが、どのくらいあると思いますか?

こちらは、総務省による住宅・土地統計調査では敷地に接している道路の幅員について公表しています。


この資料の【表2】を見ると約9%にあたる約25万戸は再建築不可の可能性が高いこと。

9%の内、どの程度市場に流通しているかはわかりませんが、東京都をはじめ、地方都市などでも再建築不可の物件を見かける可能性はありそうですね。

実際に私も再建築不可の物件は何度も見たことがあります。

やはり再建築不可の物件は、相場価格よりも2割から3割くらいは安く売られているという印象を持っています!

POINT

再建築不可の物件は、相場価格よりも2割から3割くらいは安く売られている!

不動産投資における再建築不可物件のメリット

では、再建築不可の物件を選ぶメリットについて解説していきます。

再建築不可は前項でも述べた通り、再建築が出来ない圧倒的に不利な条件を持っています。

従って、買い手がなかなか見つからないため、売主側も価格を下げて売らざる得ません。

当然、資産価値が下がりますので、固定資産税や不動産取得税も安くなります。

そのため、不動産投資として利用した場合、安く仕入れることが出来ますの利回りが高くなるのです!

不動産投資家の方でも、再建築不可物件を買い集めて、賃貸として提供している方々はたくさんいらっしゃいます。

物件価格や資産価値が低く税金が安くなることが、再建築不可物件のメリットと言えますね。

POINT

再建築不可の物件は買い手がなかなか見つからないため、売主側も価格を下げて売らざる得ない!

不動産投資における再建築不可物件のデメリット

再建築不可の物件のデメリットは、やはり再建築できないことが最大のデメリットとなります。

倒壊させるわけにいかないため、購入後も定期的なメンテナンスが必要です。

自然災害で建物が全壊した場合でも再建築できません。

そのため、再建築出来ないというのはやはりとても大きなデメリットと言えるでしょう。

不動産投資で再建築不可の物件を購入した場合

再建築不可の物件を購入した場合、どのように活用できるのかを解説していきます。

ここまで、再建築不可物件のメリットやデメリットを解説してきましたが、実際にどのような活用法があるのか気になりますよね。

例えば、再建築不可の物件であっても、リフォームやリノベーションをすることは可能です!

リフォームやリノベーションをすることで、住宅寿命を延ばし続けることが出来れば、半永久的に住むことができるでしょう!

また、可能性は低いですが、周辺の土地を買い取ることで、再建築可能になることもあります。

周辺土地を買い取ったことにより再建築可能になれば、売却するときには高値で売却出来るかもしれませんね。

また、再建築不可のままであっても、賃貸物件として貸すことも可能です。

物件価格が低いので、賃貸に出すことによって高い利回りを生み出してくれる可能性が高いです!

まとめ

再建築不可の物件であっても、活用方法が全くないというわけではありません。

再建築不可物件の特性をうまく活用することが出来れば、不動産投資でも活躍してくれる物件になるはずです。

以上となりますが、本記事が不動産を購入する上で、あなたの参考になれれば幸いです。

POINT

再建築不可の物件であっても、活用方法が全くないというわけではない!賃貸で活用することで高い利回りを出すことも可能!

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