【サラリーマン必見】不動産投資で再建築不可物件のメリットデメリットを解説

本記事ではサラリーマンが不動産投資をする上で、再建築不可の物件に投資する際のメリットとデメリットを紹介していきます。

再建築不可物件は、不動産投資で危険な物件と思う方も多くいますが、私の知っている不動産投資家は、再建築不可の物件を好んで購入する人もいます。

私自身は再建築不可の物件を購入したことはありませんが、私はサラリーマンをしながら不動産投資を実践している実績があるため、不動産投資家からの目線で再建築不可の物件について解説していきます。

私はサラリーマンをしながら東京都にある自宅の他に私は不動産投資物件を所有しており、以下は私の投資物件の一部になります。(2021年1月現在、満室経営中です)

大阪府藤井寺市の利回り16%の戸建て
初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事
千葉県木更津市にある利回り17%の一棟アパート

いずれも高利回りで購入する際には大幅な値下げ交渉にも成功している物件です。

私の戦略としては、サラリーマンは続けつつ、不動産投資を拡大させていき、まずは家賃収入だけで毎月100万円以上の収入を得ることを目的としてます。

そのため不動産投資においては、サラリーマンをしながら私は勉強しましたが、そんな私だからこそ不動産投資についてサラリーマン目線で解説することを心がけています。

成功している不動産投資家の中には、億単位のRCマンションを勧めている方もいますが、それは一般のサラリーマンが投資するにはあまりにもリスクが高すぎます。

投資規模が大きいほど、コントロールをすることが難しくなり、身の丈に合わない巨額の投資は身を滅ぼす原因になります。

少し脱線してしまいましたが、本記事では不動産投資において再建築不可の物件のメリットやデメリットを丁寧に解説していきます。

これを読めば再建築不可だから投資できないという安易な考えにはなりませんので、ぜひ最後まで読んでください。

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再建築不可物件は不動産投資対象外?

再建築不可だからといって、不動産投資が出来ないというわけではありません。

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

例えば、地震とかの災害で倒壊してしまった場合、その土地の上に建物を建てることが出来ない土地のことです。

倒壊してしまてば、誰も買い手はつかず、土地の固定資産税だけを払い続けるというような最悪の事態になってしまいます。

そのため、再建築不可の物件を購入するということは、倒壊したら売ることは益々難しくなってしまい、固定資産税を払い続けなければならない事態に陥るのです。

そのリスクを覚悟して投資する不動産投資家もたくさんいますが、初心者の方が再建築不可の物件を何も知らずに投資するのはリスクが高いですよね。

この再建築不可というのは、建築基準法では一部の例外を除き道路に2m以上接していない敷地の場合、建物を建築することはできないのです。

この規定ができる前から建っている物件はそのままで問題ありませんが、規定以降は、その土地に建築することは出来ません。

建築基準法上の道路とは、公道などの幅員4m以上のものを指します。

ただし、幅員4m未満の道路でも、建築基準法の道路とみなされる場合があります。(2項道路)

再建築不可物件の「ただし書き」の条文について

再建築不可物件は接道義務を果たしていなくても、再建築することが可能な場合があります。

それが、建築基準法第43条の「ただし書き」の条文になり、この「ただし書き」によると、一定の条件を満たした土地ならば、この接道義務を満たしていなくても再建築が出来るとされています。

接道義務を満たしていなくても安全性があるならば建築が可能であるパターンがあります。

そして一番厄介なのが、不動産広告等で、この「ただし書き」の土地については明記が義務づけられていないことです。

そのため、とても素人が物件を見て再建築不可と理解したとしても、それが「ただし書き」物件であることの判別をつけるのは募集広告になければとても難しいのです。

さらに、この「ただし書き」の規定にあてはまるかどうかの明確な基準がありません。

「ただし書き」の規定に当てはまる土地というのは、建築をする際に「法43条許可申請」を提出し、その許可がされて建築することが出来るのです。

つまり、判断によっては、「ただし書き」が適用されない場合もあり、建築出来るかどうかわからないということです。

そのため、再建築不可の物件で「ただし書き」の記載があったとしても、必ずしも再建築出来るものではないため、あまり期待はしない方が良いかもしれません。

ちなみに、私が所有している物件では再建築不可の物件はありませんが、不動産投資をするにあたって、流通性が高く利回りが高ければ私は投資しても良いと思っているため、再建築か否かは気にしていません。

POINT

「ただし書き」の規定に当てはまる土地は、建築をする際に「法43条許可申請」を提出し、その許可されてはじめて建築することが出来る。

再建築不可の物件はどれくらいあるのか

この記事を読んでいる方で、再建築不可という言葉を初めて聞いた方であれば、この再建築不可の物件がどのくらいあるかは想定出来ないと思いますが、少なくはありません。

以下の資料は、総務省による住宅・土地統計調査では敷地に接している道路の幅員について公表しています。


この資料の【表2】を見ると約9%にあたる約25万戸は再建築不可の可能性が高いとのことで、再建築不可物件の流通量の多さが窺い知れます。

何度も言いますが再建築不可物件に投資する不動産投資家は多くいますが、知らないで投資するのと再建築不可物件を理解して投資するのではリスクの許容度合いが当然変わります。

上記資料の9%の内、どの程度市場に流通しているかはわかりませんが、東京都をはじめ、地方都市などでも再建築不可の物件を見かける可能性はありそうですね。

実際に私も不動産投資をする上で再建築不可の物件は何度も見たことがありますし、楽待で物件を探す際に再建築不可の物件はたくさん出てきます。

楽待で探していると、やはり再建築不可の物件は、相場価格よりも2割から3割程度は安く売られているという印象です。

POINT

再建築不可の物件は、相場価格よりも2割から3割程度は安く売られているため高利回りが期待出来る。

不動産投資における再建築不可物件のメリットとデメリット

では、再建築不可の物件を選ぶメリットとデメリットについて解説していきます。

再建築不可は前項でも述べた通り、再建築が出来ない圧倒的に不利な条件が付いています。

従って、買い手がなかなか見つからないため、売主側も価格を下げて売らざるを得ません。

また、再建築不可物件の土地の課税標準額は当然下がる傾向にありますので、近隣住居と比較して課税標準額から算出される固定資産税や不動産取得税も安くなる傾向にあります。

再建築不可の物件を好んで購入する不動産投資家が刺激される部分は再建築不可物件の価格と利回りになります。

不動産投資における再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリットはその価格の安さにあります。

不動産投資として利用した場合、安く仕入れることが出来ますの必然的に利回りが高くなる傾向があります。

借主側から見ても、住む物件が再建築不可かどうかは重要ではないので、家賃も相場より下がることも少ないです。

不動産投資家の方でも、再建築不可物件を買い集めて、賃貸として提供している方はたくさんいます。

物件価格や資産価値が低く税金が安くなることが、再建築不可物件のメリットと言えますね。

POINT

再建築不可の物件は買い手がなかなか見つからないため、売主側も価格を下げて売らざる得ない。

不動産投資における再建築不可物件のデメリット

再建築不可の物件のデメリットは、当然ではありますが再建築できないことが最大のデメリットとなります。

倒壊させるわけにいかないため、購入後も定期的なメンテナンスが必要です。

自然災害で建物が全壊した場合でも再建築することが出来ません。

そのため、一度倒壊してしまえば再建築することが出来なく固定資産税を払い続けなければならないという点は、再建築不可物件の大きなデメリットと言えるでしょう。

不動産投資で再建築不可の物件を購入した場合

再建築不可の物件を購入した場合、どのように活用できるのかを解説していきます。

ここまで、再建築不可物件のメリットやデメリットを解説してきましたが、実際にどのような活用法があるのか気になりますよね。

例えば、再建築不可の物件であっても、リフォームやリノベーションをすることは可能です。

リフォームやリノベーションをすることで、住宅寿命を延ばし続けることが出来れば、半永久的に住むことが可能です。

また、可能性は低いですが、周辺の土地を買い取ることで、再建築可能になることもあります。

周辺土地を買い取ったことにより再建築可能になれば、売却するときには高値で売却出来るかもしれませんね。

また、再建築不可のままであっても、賃貸物件としても貸し出すことも可能です。

前段でも解説した通り、物件価格が低いため賃貸に出すことによって高い利回りを生み出してくれる可能性が高くなります。

不動産投資で再建築不可物件のメリットデメリットを解説まとめ

本記事で解説した通り、再建築不可の物件であっても、活用方法が全くないというわけではありません。

再建築不可物件の特性をうまく活用することが出来れば、不動産投資でも活躍してくれる物件になるはずです。

しかし、再建築不可の物件を理解しているか否かで投資判断やリスクの許容度合いは異なってくるでしょう。

不動産投資は宅建業法や民法等、学ぶことも多いため、勉強せずに儲かりそうだからという理由で投資をスタートしてしまうと痛い目にあってしまいます。

そのため、不動産投資をこれから始めたいと思っている方はぜひ投資の勉強をしてください。

不動産投資は稼げる投資でもありますが、勉強せずに判断を誤ってしまえば、大きな損失を発生させてしまうものでもあります。

リスクの無いところにリターンはありませんが、そのリスクを限りなく減らして大きなリターンを得る方法が勉強なのです。

勉強してから不動産投資を開始すると、一気にあなたの投資は加速していくことでしょう。

本記事の解説は以上となりますが、不動産を購入する上で、本記事で解説したことがあなたの参考になれれば幸いです。

不動産投資は投資である以上、リスクは必ずありますが、大きなリターンも狙える副業になりますので、ぜひサラリーマンの方はご検討してみてください。

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POINT

再建築不可の物件であっても、活用方法はある。賃貸で活用することで高い利回りを出すことも可能。