一棟アパート購入のため日本政策金融公庫との面談

一棟アパート購入のため日本政策金融公庫との面談 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社経営者のコマ社長です。

本日、千葉県にある一等アパートを購入するため、日本政策金融公庫に融資交渉の面談をしました。

不動産購入にあたり、日本政策金融公庫を選んだ理由は、返済期間は短いものの、低金利で借りられる利点があったからです。

そもそも、日本政策金融公庫というのを読者の方はご存知でしょうか。

日本政策金融公庫は、株式会社であるものの、財務省所管の特殊会社で、政府が100パーセント出資してます。

そして、一般的に日本政策金融公庫は、他の金融機関よりも比較的融資のハードルが低いと言われています。

その理由は、日本政策金融公庫の理念が利潤追求ではなく、小規模事業者等の経営をサポートするという理念のもと運営されているからです。

そのため、民間の金融機関では融資を断られてしまうようなケースでも、日本政策金融公庫は今後の事業の見通しや経営者の資質などを踏まえて、融資を受けることが出来る場合があります。

日本公庫は、「一般の金融機関が行う金融を補完すること」を旨としつつ、国の中小企業・小規模事業者政策や農林漁業政策等に基づき、法律や予算で決められた範囲で金融機能を発揮している政策金融機関です。年間約30万件の事業資金融資を行っており、そのうち、融資金額500万円以下が約51%、3,000万円以下が約94%となっています。新たな事業を始める方、災害や経営環境の変化に対応する方などの資金需要に、少額から応えてきており、日本の中小企業・小規模事業者や農林漁業者等の資金調達において重大な使命を担っております。

日本政策金融公庫HP
https://www.jfc.go.jp/n/company/message.html

日本政策金融公庫と取引するにあたり注意点

国民生活事業における貸付は様々な事業が利用可能ですが、金融業・投機的事業・一部の遊戯娯楽業には融資されない、と日本政策金融公庫ホームページに明記されています。

つまり、投資家による投機的な利益追求に対して、融資が行われる可能性は極めて低いといえます。

不動産投資における利益を考えると、「不動産売却益(キャピタルゲイン)」と「家賃収入(インカムゲイン)」の2つに分けることができますが、キャピタルゲインを得るための不動産投資は投機的事業とみなされます。


そのため融資の審査の際にはあくまで不動産「賃貸」として、不動産「投資」という言葉を使わないように注意しましょう。

日本政策金融公庫へ提出書類

日本政策金融公庫に提出した書類

日本政策金融公庫には本日の面談の前にも1回行ってますが、その時には以下の書類を提出しました。

  • 借入申込書
  • 創業計画シート
  • 減価償却費計算シート
  • 法人の履歴事項証明書
  • 代表取締役の源泉徴収票
  • 購入不動産のレントロール
  • 購入不動産の図面
  • 購入不動産の入居者情報
  • 購入不動産の謄本
  • 購入不動産の公課証明

上記の書類を提出するために直接渋谷支店に行きましたが、その際に簡単なヒアリングがありました。

簡単に会社のことを説明して、無担保、無保証でお金を借りたいと希望しましたが、不動産事業は担保が必要不可欠だと指摘を受けました。

私が投資する築古の物件は、利回りが18パーセントを超えており、かつ満室経営であるものの、課税標準額が低いため、担保価値が低いとのことでした。

不動産事業を拡大していくにあたり、この一棟アパートを購入することはマストであったため、私個人が所有している戸建てを担保提供することを提案しました。

ただ、私の自宅は住宅ローンの抵当権が設定されて残債がありますので、第二抵当権という形で担保提供することになりますので、それが融資結果にどう影響を与えるかはわかりません。

POINT

不動産事業を拡大していくにあたり、この一棟アパートを購入することはマスト!

融資担当者との一棟アパート購入について面談

本日、面談に行きましたが、追加で下記を提出いたしました。

  • 会社の銀行残高証明
  • 代表取締役の通帳
  • 住宅ローンの残高明細
  • クレジットカードの利用履歴
  • 個人宅の売買契約書
  • 固定資産評価証明
  • 運転免許証

正直な感想としては、スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっているなと感じました。

それと、私の融資担当者は本当に大丈夫なんだろうかと感じました。

その理由は、私が選定した物件は、評価額は低いものの、利回りは非常に高いため、空室率を加味したとしても、キャッシュショートを起こすことはありえませんでしたが、採算が取れるかわからないと指摘をされました。

理由を聞いたところ、法人税も考えると黒字倒産になるのではないかとのことです。

物件価格を資産計上するにあたり、購入金額を課税標準額で土地と建物に案分するように資産計上をして減価償却費を計算しておりました。

しかし、融資担当者の意見としては不動産の購入金額はほとんど土地の値段であるから、全額土地に計上されて減価償却は計上されないのではと言われました。

かつ、耐用年数を過ぎているからやはり減価償却費が計上されることは想定できないと言われました。

物件代金の建物と土地の内訳なんて当然売主が提示しているわけではないし、耐用年数を過ぎた物件の購入代金を全額土地に計上することはありえません。不動産事業をする人がいなくなります。

そのため、土地と建物の簿価は買主が合理的に算出しなければならないのです。

そのために用いられる指標が課税標準額というわけです。(私は税理士ではないので、確定申告をするにあたっては顧問税理士にご相談ください。)

税法でも以下のとおり計算するように定められています。

■法定耐用年数を超過した中古資産(物件)の耐用年数は建物の構造毎の法定耐用年数(木造22年)× 20%

上記のような基準があるため、私は1回目に公庫に来た際に減価償却費の計算シートを提出しているのですが、まさかの紛失をされていました。。

仕方がないので、私が一からご説明して黒字倒産にならないことを証明しましたが、極めつけは、最後に提出物を返却していただくのですが、通帳を私に返し忘れていました。。

ただ、それ以外は事業を今後拡大させていくという熱い思いを熱弁して、納得して頂いたようにも見えました。

POINT

スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっている!

創業計画シート(ご参考)

融資結果について

Twitterでも報告しましたが、融資結果は上記のとおりです。

担保評価と面接の結果を鑑みて、日本政策金融公庫での最高の条件で融資を引きことに成功しました。

アパートの売買契約も完了して、晴れて不動産事業をスタートさせることが出来ました。

以上、一棟アパート購入のため日本政策金融公庫との面談をしました。でした!