サラリーマンが不動産投資をするなら日本政策金融公庫がおすすめな理由

本記事では不動産投資をするサラリーマンに向けて私の実体験に基づいて日本政策金融公庫から最高の条件でお金を引き出す方法を解説します。

不動産投資をするにあたって、銀行から借り入れを行って投資をすればあなたの不動産投資は圧倒的に加速します。

そのため、初心者でも不動産投資をして資産形成を加速したいのであれば、金融機関から融資を受けることをおすすめします。

実際に私は不動産投資をするにあたり、日本政策金融公庫から融資を受け千葉県にある一棟アパートを購入しました。

以下の物件は私が現在所有している千葉県木更津市にある一棟アパートですが、日本政策金融公庫に融資交渉を行い購入した物件です。

初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事

こちらの物件は築30年を超えてますが、投資金額は2,500万円です。

ただ、利回りは17%を超えており、毎月40万円弱の家賃収入が発生しています。

写真を見ると築30年のボロアパートのため、普通の感覚であれば初心者が投資をするのは憚られると思います。

ただ、私はこの物件を見た時に、ドル箱にしか見えなくて即購入申込書を仲介業者に送りました。

本記事では私がなぜこのアパートを購入して不動産投資をするにあたり日本政策金融公庫に借金をしたのかを詳しく解説していきます。

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POINT

初心者でも不動産投資をして資産形成を早めたいのであれば、金融機関から融資を受けることをお勧めします。

不動産投資で借金をするのは危険なのか

不動産投資で借金をするというと、多くの人が危険なイメージを持たれることがあります。

ただ、不動産投資で借金をすることは別に問題ではなく、不動産投資は勉強することでリスクを可能な限り下げることが可能です。

そもそも、とても危険なものということであれば、政府系の金融機関である日本政策金融公庫が普通のサラリーマンに2,500万円も貸すわけがありません。

金融機関は融資をすることによって、支払利息と受取利息の利鞘で収益を稼いでいる業態のため、採算性の低い事業にはそもそも融資をすることはあり得ないからです。

2,500万円も融資して、その会社が潰れてしまっては、金融機関側は大損害を被ってしまい、この損失分を利鞘で補填するとなると、膨大な融資が必要になるからです。

不動産投資で私が特に気にすること

私が不動産投資をする際に特に気を付けているのが利回りです。

購入する物件の資産性は二の次で、いかに利回りが高いかで投資を判断しています。

なぜなら、サラリーマンのような大きなお金を動かすことが難しい人は資産性の高い不動産を購入するという手法ではなくて、現金を不動産投資で運用するという考え方なので利回りは必ず追求しましょう。

感覚としては、利回り10%を下回っている物件を購入するために銀行融資を受けてしまうと、その後投資を加速出来なくなってしまいます。

資産性を狙う投資というのはキャピタルゲイン狙いの投資になりますが、運よく売買差額で大きな利益を得る人もいますが、その逆も当然います。

都心のキャピタルゲイン狙いの投資は、元手がそれなりになければリスクがとても高く、また利回りが低いため税金が払えなくなり、黒字倒産する可能性も高くなります。

そのため、サラリーマンが不動産投資をするなら、利回りの高い物件を購入して、回収したお金で次の収益性のある不動産物件を購入して、雪だるま式に資産を増やしていく方法がお勧めです。

会社員の方なら営業の電話を受けた事があるかもしれませんが、区分マンション投資は私の不動産投資は全くの別物であると思って頂けると幸いです。

区分マンション投資は金額が高額の割に利回りがとても低く、数%で資産運用させてキャッシュフローが回らなくなってしまう物件が多いです。

特に新築の区分マンションは投資というにはとてもお粗末で、新築プライスが上乗せされており、購入して誰かが入居した瞬間に価値が一気に下落するというものが多くあり、そのようなものは投資とは言えません。

ローンの返済は税務上損金になりませんので、低利回りの物件を購入してしまうと税金の支払いで資金ショートになってしまう、いわゆる黒字倒産のリスクが限りなく高くなります。

そして、利回りの高い物件を購入する際は、銀行から借り入れる条件も限りなく好条件になることを拘りましょう。

言うなれば、サラリーマンの不動産投資の本質は簡単で以下の2点に集約出来ます。

①利回りの高い物件を購入する

②好条件で融資を引き出す

失敗しない不動産投資というのは、適正な価格を見極めて、その適正価格よりも安く購入して、好条件で資金調達するということに突き詰められます。

ちなみに、私の融資条件としては金利が1.16%で借入期間は10年間となりますが、これは公庫の融資を受ける条件として最高のものとなっています。

また、利回りの高い物件は、課税標準額が低くても、逆説的に資産性の高い物件になるといっても過言ではありません。

なぜなら、不動産の価値の評価方法として、収益性で評価する方法があり、収益性の高い物件というのは課税標準額が低くても高く販売することが可能です。

分かりやすく言えば、不動産取引というのは、需要と供給がマッチした時の価格で取引が行われますが、収益性が高ければ課税標準額よりも収益性から逆算した価格設定を行なった場合でも儲かるため、買い手が現れることになるのです。

従って、私の千葉の一棟アパートは購入してから今まで利回りが下がってませんので、同価格で販売できる可能性がとても高い物件と言えます。

日本政策金融公庫のメリット

不動産購入にあたり、日本政策金融公庫を選んだ理由は、返済期間は短いものの、低金利で借りられる利点があったからです。

日本政策金融公庫のことについて知らないあなたに向けて解説すると、株式会社であるものの、財務省所管の特殊会社で、政府が100パーセント出資してます。

そして、一般的に日本政策金融公庫は、他の金融機関よりも比較的融資のハードルが低いと言われています。

その理由は、日本政策金融公庫の理念が利潤追求ではなく、小規模事業者等の経営をサポートするという理念のもと運営されているからです。

そのため、民間の金融機関では融資を断られてしまうようなケースでも、日本政策金融公庫は今後の事業の見通しや経営者の資質などを踏まえて、融資を受けることが出来る場合があります。

新しいビジネスが活発に生まれなければ国としても雇用や価値が生み出されないため、普通の金融機関とは別の視点でお金を借り入れる事が可能なのが日本政策金融公庫の良いところです。

ただ私の印象としては不動産投資に関しては、他の銀行と同様で物件購入にあたっては担保に入れて融資を受けるため、やはり公庫といえど投資回収の有無で判断していると部分も大きいという印象です。

日本公庫は、「一般の金融機関が行う金融を補完すること」を旨としつつ、国の中小企業・小規模事業者政策や農林漁業政策等に基づき、法律や予算で決められた範囲で金融機能を発揮している政策金融機関です。年間約30万件の事業資金融資を行っており、そのうち、融資金額500万円以下が約51%、3,000万円以下が約94%となっています。新たな事業を始める方、災害や経営環境の変化に対応する方などの資金需要に、少額から応えてきており、日本の中小企業・小規模事業者や農林漁業者等の資金調達において重大な使命を担っております。

日本政策金融公庫HP
https://www.jfc.go.jp/n/company/message.html

日本政策金融公庫との融資交渉

初心者が不動産投資をするなら日本政策金融公庫がおすすめな理由

国民生活事業における貸付は様々な事業が利用可能ですが、金融業・投機的事業・一部の遊戯娯楽業には融資されない、と日本政策金融公庫ホームページに明記されています。

つまり、投資家による投機的な利益追求に対して、融資が行われる可能性は極めて低いといえます。

不動産投資も実業というよりかは投資的な性質の方が強いため、実際に物件を購入する際に対象物件に担保価値があるかが重要となります。

不動産投資における利益を考えると、「不動産売却益(キャピタルゲイン)」と「家賃収入(インカムゲイン)」の2つに分けることができますが、キャピタルゲインを得るための不動産投資は投機的事業とみなされます。

そのため融資の審査の際にはあくまで不動産「賃貸」として、不動産「投資」という言葉を使わないように注意しましょう。

公庫は事業を応援することを前提に資金を貸し出しているわけなので、融資担当者との会話で不動産投資とうっかり口にしてしまうと心証が悪くなってしまうので絶対に辞めましょう。

日本政策金融公庫へ提出書類

私が日本政策金融公庫に提出した書類は以下の通りです。

日本政策金融公庫との面談は全てで2回行われますが、提出する書類は膨大にありますので、サラリーマンをしながら平日に2回の有給を取らなければならないだけではなく、用意する書類も多いためとても大変です。

  • 借入申込書
  • 創業計画シート
  • 減価償却費計算シート
  • 法人の履歴事項証明書
  • 代表取締役の源泉徴収票
  • 購入不動産のレントロール
  • 購入不動産の図面
  • 購入不動産の入居者情報
  • 購入不動産の謄本
  • 購入不動産の公課証明

上記の書類を提出するために公庫の渋谷支店に行きましたが、その際に簡単なヒアリングが行われました。

公庫から融資を受ける前に、不動産投資用に法人を設立してましたので、その会社のことを説明して、無担保、無保証で融資を受けたいと希望を伝えましたが、不動産を購入するにあたっては担保は必要不可欠だと指摘を受けました。

私が投資する築古の物件は、利回りが18パーセントを超えており、かつ満室経営であるものの、課税標準額が低いため、担保価値が低いとのことでした。

不動産事業を拡大していくにあたり、この一棟アパートを購入することはマストであったため、私個人が所有している自宅を担保提供することを提案しました。

ただ、私の自宅は住宅ローンの抵当権が設定されて残債が設定されています。

しかし、自宅購入時に頭金を3分の2以上払っており、その部分が評価されて、第二抵当権を設定して担保提供するこ十になりました。

POINT

不動産事業を拡大していくにあたり、一棟アパートを購入することよって家賃収入が大幅に増加するためマストな戦略

日本政策金融公庫の融資担当者との面談

1回目の面談が終わり、2回目の面談では追加で以下の書類も提出しました。

  • 会社の銀行残高証明
  • 代表取締役の通帳
  • 住宅ローンの残高明細
  • クレジットカードの利用履歴
  • 個人宅の売買契約書
  • 固定資産評価証明
  • 運転免許証

公庫の融資担当者との面談を通して、私の正直な感想としては、スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっていると感じました。

その融資担当者曰く、スルガ銀行の不正融資の一件で、不動産投資のイメージが非常に悪くなってしまったため、どこの金融機関でも貸し渋りをしていると話していました。

不動産投資では、融資を引くためにあの手この手で投資家によっては手段を選ばずお金を引き出そうとしているため当然のことだと思います。

私自身がこのサイトを運営している目的として、不動産取引の情報格差を是正して、適正な不動産取引を行える人を増やしたいというビジョンを掲げています。

そのため、スルガ銀行の一件は、不動産業界全体にネガティブな印象を与えてしまって、とても残念に思っています。

公庫の面談の際に抱いた印象としては、公庫担当者は会計や税務の事があまり詳しくない印象を持ちました。

もちろん、担当者によって差があることなので、一律に断定することは出来ませんが、少なくとも私を担当して頂いた方は私が提出した書類のコピーを取り忘れてしまったり、基本的な税務や会計の知識も曖昧で会話が通じない部分がありお粗末なものでした。

具体的には、私が選定した物件は、評価額は低いものの、利回りは非常に高いため、空室率を加味したとしても、キャッシュショートを起こすことはありえませんでしたが、採算が取れるかわからないと指摘をされました。

理由を聞いたところ、法人税も考えると黒字倒産になるのではないかと指摘をされました。

物件価格を資産計上するにあたり、購入金額を課税標準額で土地と建物に案分するように資産計上をして減価償却費を計算しておりました。

しかし、融資担当者の意見としては不動産の購入金額はほとんど土地の値段であるから、全額土地に計上されて減価償却は計上されないのではと言われました。

かつ、耐用年数を過ぎているからやはり減価償却費が計上されることは想定できないと言い切られました。

物件代金の建物と土地の内訳なんて当然売主が提示するのは一般的ではないし、耐用年数を過ぎた物件の購入代金を全額土地に計上するルールは存在せず、ありえません。

そのため、不動産投資をするにあたって、帳簿に計上する際に購入金額を土地と建物の簿価は買主側で合理的に算出しなければならないのが通常です。

耐用年数が過ぎているからこそ中古の不動産投資は短期間で償却費を計上出来るメリットがあるにも関わらず、担当者の方は減価償却が計上出来ないと指摘をされたので、私は開いた口が塞がりませんでした。

そのために用いられる指標が課税標準額というわけです。(私は税理士ではないので、確定申告をするにあたっては顧問税理士にご相談ください。)

参考までに税法では中古の不動産の減価償却費を以下のとおり計算するように定められています。(以下の計算方法は国税庁HPから引用しています)

■法定耐用年数を超過した中古資産(物件)の耐用年数は建物の構造毎の法定耐用年数(木造22年)× 20%

耐用年数が超過した中古不動産は上記の基準があるため、私は1回目の面談の際に減価償却費の計算シートを提出しているのですが、担当者に紛失されていました。(私が一から説明して黒字倒産にならないことを証明しました。)

また、面談の最後に提出物を返却されるのですが、通帳は返却されずに、公庫を出て渋谷駅のホームに着いたときに担当者から電話があり、公庫まで戻る羽目になりました。

ただ、事業を今後拡大させていくという熱い思いを熱弁して、担当者の方にも納得して頂き結果として融資を引くことに成功しました。

POINT

スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっている!

日本政策金融公庫との融資結果について

担保評価と面接の結果を鑑みて、日本政策金融公庫での最高の条件で融資を引きことに成功しました。

大切な事なので最後にもう一度だけ伝えますが、不動産投資とは安く現金を仕入れて、利回りの高い不動産を購入する事が本質です。

この本質を理解せずに融資条件や利回りに拘らなければ、いつまで経ってもあなたの不動産事業は拡大することはありません。

その中でも他の金融機関と比較して日本政策金融公庫は最高の条件で融資を引けるためサラリーマンが不動産投資をする上でとてもおすすめです。

ぜひ上記を参考に不動産投資をスタートしていきましょう。

不動産投資初心者がローンを組むのであれば、絶対に金利の低い金融機関を選択してくださいね。

不動産投資を怪しいという人がいますが、不動産投資は富裕層の間ではごく一般的な投資です。

考えても見れば、街の聳え立っているビルの一つ一つにはオーナーが居るわけで、そのオーナーは賃借人から莫大な家賃収入を得ているわけです。

もし不動産投資が儲からないのであれば、そもそも賃貸物件というのは日本中に存在しなくなりますが、統計的にも不動産業界の売上高というのは人口が減少している今でも毎年増え続けているのです。

投資というのは、資本主義で稼ぐための基本であって、それを怪しいという人たちは論理的に反論しているよりも、知らないことの恐怖心から反論しているケースがほとんどです。

現に今まで富裕層の間でしか不動産投資の情報は出回っていませんでしたが、ネットの発達により、サラリーマンでも積極的に投資をすることが可能になりました。

不動産投資については、公式LINEにて無料相談を受け付けております。公式LINE専用の投資物件情報も提供しておりますので、ぜひ友達登録をよろしくお願いいたします。

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コマ社長実業家
宅地建物取引士。不動産賃貸業と仲介業の2社を経営してます。2019年から不動産投資をスタートさせて2021年にサラリーマンを卒業しました。不動産投資はサラリーマンと相性の良い副業で、サラリーマンはやらない理由はないと思ってます。私も不動産投資と出会ったおかげで、人生が良い方向に180度変わりました。当ブログでは私が学んだ投資についてのノウハウを無料で掲載いたします。不動産投資についてご相談したい方は公式LINEにてご連絡ください。