サラリーマンが不動産投資をするなら日本政策金融公庫がおすすめな理由【創業計画シート付き】

一棟アパート購入のため日本政策金融公庫との面談 不動産投資

本記事では不動産投資をするサラリーマンに向けて私の実体験に基づいて日本政策金融公庫から最高の条件でお金を引き出す方法を解説します。

不動産投資をするにあたって、銀行から借り入れを行って投資をすればあなたの不動産投資は圧倒的に加速します。

そのため、初心者でも不動産投資をして資産形成を早めたいのであれば、金融機関から融資を受けることをおすすめします。

実際に私は不動産投資をするにあたり、日本政策金融公庫から借り入れを行って千葉県にある一棟アパートを購入しました。

以下の物件は私が現在所有している千葉県木更津市にある一等アパートは日本政策金融公庫に融資交渉を行い購入した物件です。

初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事

こちらの物件は築30年を超えてますが、利回りは17%を超えています。

写真を見ると築30年のボロアパートでなぜこんな物件を購入したか理解できないですよね。

本記事では私がなぜこのアパートを購入して不動産投資をするにあたり日本政策金融公庫に借金をしたのかを詳しく解説していきますね。

POINT

初心者でも不動産投資をして資産形成を早めたいのであれば、金融機関から融資を受けること!

不動産投資で借金をするのは危険なのか

私が不動産投資をする際に特に気を付けているのが利回りです。

購入する物件の資産性は二の次で、いかに利回りが高いかを判断しています。

なぜなら、不動産投資は資産性の高い不動産を購入するという手法ではなくて、現金を不動産投資で運用するという考え方なので利回りは必ず追求しましょう。

感覚としては、利回り10%を下回っている物件を購入するために銀行融資を受けてしまうと、その後投資を加速出来なくなってしまいます。

そのため、不動産投資とはいかに利回りの高い物件を購入して、回収したお金で次の収益性のある不動産物件を購入して、雪だるま式に資産を増やしていく方法です。

たまに会社員の方なら営業の電話を受けた事があるかもしれませんが、区分マンション投資は私の不動産投資は全くの別物であると思って頂いて良いです。

区分マンション投資は金額が高額の割に利回りがとても低く、数%で資産運用させてキャッシュフローが回らなくなってしまう物件が多いです。

ローンの返済は税務上損金になりませんので、低利回りの物件を購入してしまうと税金の支払いで資金ショートになってしまう、いわゆる黒字倒産のリスクが限りなく高くなります。

そして、利回りの高い物件を購入する際は、銀行から借り入れる条件も限りなく好条件になることを拘りましょう。

言うなれば、不動産投資の本質は簡単で以下の2点に集約出来ます。

①利回りの高い物件を購入する

②好条件で融資を引き出す

ちなみに、私の融資条件としては金利が1.16%で借入期間は10年間となりますが、これは公庫で借り入れを行う最高の条件となっています。

日本政策金融公庫のメリット

不動産購入にあたり、日本政策金融公庫を選んだ理由は、返済期間は短いものの、低金利で借りられる利点があったからです。

日本政策金融公庫のことについて知らないあなたに向けて解説すると、株式会社であるものの、財務省所管の特殊会社で、政府が100パーセント出資してます。

そして、一般的に日本政策金融公庫は、他の金融機関よりも比較的融資のハードルが低いと言われています。

その理由は、日本政策金融公庫の理念が利潤追求ではなく、小規模事業者等の経営をサポートするという理念のもと運営されているからです。

そのため、民間の金融機関では融資を断られてしまうようなケースでも、日本政策金融公庫は今後の事業の見通しや経営者の資質などを踏まえて、融資を受けることが出来る場合があります。

新しいビジネスが活発に生まれなければ国としても雇用や価値が生み出されないため、普通の金融機関とは別の視点でお金を借り入れる事が可能なのが日本政策金融公庫の良いところです。

ただ私の印象としては不動産投資に関しては、他の銀行と同様で事業としてその物件を担保に入れて借り入れを行うため事業として見ていると言いつつもやはり公庫といえど投資として判断していると思っています。

日本公庫は、「一般の金融機関が行う金融を補完すること」を旨としつつ、国の中小企業・小規模事業者政策や農林漁業政策等に基づき、法律や予算で決められた範囲で金融機能を発揮している政策金融機関です。年間約30万件の事業資金融資を行っており、そのうち、融資金額500万円以下が約51%、3,000万円以下が約94%となっています。新たな事業を始める方、災害や経営環境の変化に対応する方などの資金需要に、少額から応えてきており、日本の中小企業・小規模事業者や農林漁業者等の資金調達において重大な使命を担っております。

日本政策金融公庫HP
https://www.jfc.go.jp/n/company/message.html

日本政策金融公庫との融資交渉

初心者が不動産投資をするなら日本政策金融公庫がおすすめな理由

国民生活事業における貸付は様々な事業が利用可能ですが、金融業・投機的事業・一部の遊戯娯楽業には融資されない、と日本政策金融公庫ホームページに明記されています。

つまり、投資家による投機的な利益追求に対して、融資が行われる可能性は極めて低いといえます。

不動産投資も実業というよりかは投資的な性質の方が強いため、実際に物件を購入する際に対象物件に担保価値があるかが重要となります。

不動産投資における利益を考えると、「不動産売却益(キャピタルゲイン)」と「家賃収入(インカムゲイン)」の2つに分けることができますが、キャピタルゲインを得るための不動産投資は投機的事業とみなされます。

そのため融資の審査の際にはあくまで不動産「賃貸」として、不動産「投資」という言葉を使わないように注意しましょう。

これは冗談とかではなく、融資担当者との会話で不動産投資とうっかり口にしてしまうと心証が悪くなってしまうので絶対に辞めましょう。

日本政策金融公庫へ提出書類

私が日本政策金融公庫に提出した書類は以下の通りです。

日本政策金融公庫との面談は全てで2回行われますが、提出する書類は膨大にありますので、サラリーマンをしながら平日に2回の有給を取らなければならないだけではなく、用意する書類も多いためとても大変です。

  • 借入申込書
  • 創業計画シート
  • 減価償却費計算シート
  • 法人の履歴事項証明書
  • 代表取締役の源泉徴収票
  • 購入不動産のレントロール
  • 購入不動産の図面
  • 購入不動産の入居者情報
  • 購入不動産の謄本
  • 購入不動産の公課証明

上記の書類を提出するために直接渋谷支店に行きましたが、その際に簡単なヒアリングがありました。

簡単に会社のことを説明して、無担保、無保証でお金を借りたいと希望しましたが、不動産事業は担保が必要不可欠だと指摘を受けました。

私が投資する築古の物件は、利回りが18パーセントを超えており、かつ満室経営であるものの、課税標準額が低いため、担保価値が低いとのことでした。

不動産事業を拡大していくにあたり、この一棟アパートを購入することはマストであったため、私個人が所有している戸建てを担保提供することを提案しました。

ただ、私の自宅は住宅ローンの抵当権が設定されて残債がありますので、第二抵当権という形で担保提供することになりますので、それが融資結果にどう影響を与えるかはわかりません。

POINT

不動産事業を拡大していくにあたり、この一棟アパートを購入することはマスト!

日本政策金融公庫の融資担当者との面談

2回目の面談では追加で以下の書類も提出します。

  • 会社の銀行残高証明
  • 代表取締役の通帳
  • 住宅ローンの残高明細
  • クレジットカードの利用履歴
  • 個人宅の売買契約書
  • 固定資産評価証明
  • 運転免許証

融資担当者との面談を通して、私の正直な感想としては、スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっているなと感じました。

その融資担当者曰く、スルガ銀行の不正融資の一件で、不動産投資のイメージが非常に悪くなってしまったため、どこの金融機関でも貸し渋りをしていると話していました。

不動産投資では、融資を引くためにあの手この手で投資家によっては手段を選ばずお金を引き出そうとしているため当然のことだと思います。

また、日本政策金融公庫の担当者は会計の事があまり詳しくない印象を持ちました。

もちろん、担当者によってはしっかりと知識を持った方もいるとは思いますが、少なくとも私の担当者は私の提出書類のコピーを取り忘れてしまったりとお粗末なものでした。

また、私が選定した物件は、評価額は低いものの、利回りは非常に高いため、空室率を加味したとしても、キャッシュショートを起こすことはありえませんでしたが、採算が取れるかわからないと指摘をされました。

理由を聞いたところ、法人税も考えると黒字倒産になるのではないかと指摘をされました。

物件価格を資産計上するにあたり、購入金額を課税標準額で土地と建物に案分するように資産計上をして減価償却費を計算しておりました。

しかし、融資担当者の意見としては不動産の購入金額はほとんど土地の値段であるから、全額土地に計上されて減価償却は計上されないのではと言われました。

かつ、耐用年数を過ぎているからやはり減価償却費が計上されることは想定できないと言われました。

物件代金の建物と土地の内訳なんて当然売主が提示しているわけではないし、耐用年数を過ぎた物件の購入代金を全額土地に計上することはありえません。不動産事業をする人がいなくなります。

そのため、不動産投資をするにあたって、帳簿に計上する際に購入金額を土地と建物の簿価は買主が合理的に算出しなければならないのです。

耐用年数が過ぎているからこそ中古の不動産投資は短期間で償却費を計上出来るメリットがあるにも関わらず、担当者の方は減価償却が計上出来ないと指摘をされたので、私は開いた口が塞がりませんでした。

そのために用いられる指標が課税標準額というわけです。(私は税理士ではないので、確定申告をするにあたっては顧問税理士にご相談ください。)

税法でも以下のとおり計算するように定められています。

■法定耐用年数を超過した中古資産(物件)の耐用年数は建物の構造毎の法定耐用年数(木造22年)× 20%

上記のような基準があるため、私は1回目に公庫に来た際に減価償却費の計算シートを提出しているのですが、まさかの紛失をされていました。。

仕方がないので、私が一からご説明して黒字倒産にならないことを証明しましたが、極めつけは、最後に提出物を返却していただくのですが、通帳を私に返し忘れていました。。

ただ、それ以外は事業を今後拡大させていくという熱い思いを熱弁して、納得して頂き結果として融資を引くことに成功しました。

POINT

スルガ銀行の一件で、不動産投資への風当たりは非常に強くなっている!

日本政策金融公庫に提出した創業計画シート(ご参考)

不動産投資をするにあたり日本政策金融公庫に提出した創業計画シートを参考用としてブログに載せておきます。

創業計画シートの完成度はとても重要で、もちろん融資担当者の作成する稟議書にも添付する資料にもなっているはずなので恥ずかしくない資料を作成する必要があります。

私は何を聞かれても答えられるように準備をしましたが、サラリーマンで融資を引くためにも資料の準備は怠ってはいけません。

添付のエクセルフォーマットを参考にぜひ最高の融資を引いてください。

日本政策金融公庫との融資結果について

担保評価と面接の結果を鑑みて、日本政策金融公庫での最高の条件で融資を引きことに成功しました。

大切な事なので最後にもう一度だけ伝えますが、不動産投資とは安く現金を仕入れて、利回りの高い不動産を購入する事が本質です。

この本質を理解せずに融資条件や利回りに拘らなければ、いつまで経ってもあなたの不動産事業は拡大することはありません。

その中でも他の金融機関と比較して日本政策金融公庫は最高の条件で融資を引けるためサラリーマンが不動産投資をする上でとてもおすすめです。

ぜひ上記を参考に不動産投資をスタートしていきましょう。

また日本政策金融公庫のお申し込みは以下のリンクからお申し込みください。

不動産投資初心者がローンを組むのであれば、絶対に金利の低い金融機関を選択してくださいね。

(日本政策金融公庫のお申し込みはこちらから)

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