サラリーマンが不動産投資をやるなら株式会社を設立して節税しよう

私はサラリーマンをしながら不動産投資をするために節税目的で株式会社を設立しました。

私が実践している不動産投資では毎月40万円弱の家賃収入がありますが、借入金の返済が約20万円程のため手元に残る金額は20万円弱になります。

私は東京都に一戸建てを所有してますが、それを除けば事業用として所有している不動産は戸建て5戸、アパート1棟になります。(2021年1月時点)

いずれも資産性は度外視して利回り重視の投資戦略を組み立てており、早期に物件代金を回収して利回りの高い物件を購入して雪だるま式に資産を増やしていく戦略を取っています。

そして、私は物件を次々と購入していくだけではなく、節税により税金を抑えるために不動産投資用の法人を設立しました。

私はサラリーマンでもありますので、不動産投資の収入と本業の収入を足し合わせると所得税率と法人税率が逆転してしまいます。

また、投資規模が拡大している現在においては、不動産投資というよりは事業と言っても過言ではないため、法人を設立したことにより経費の幅も広がり一般管理費として賃貸業で発生した経費を損金参入することが可能です。

参考までに以下が私の所有している投資物件の一部となります。

いずれも築30年を超えているボロ物件ですが利回りが非常に高く、数年で投資回収できてしまう物件です。

大阪府藤井寺市にある利回16%の戸建て
初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事
千葉県木更津市にある利回り17%の一棟アパート

不動産投資の税金計算のポイントとしては、借入金の返済は損金算入されないため、家賃収入が丸ごと所得として税率をかけて税金を計算します。(ここでは簡単に解説するため減価償却費やその他一般管理費の経費は除きます)

その結果、税率が高ければ高いほど利益は出ていてもキャッシュフローは逼迫してしまい、税金や借入金が返済出来なくなり黒字倒産に陥ってしまうのです。

そのため、不動産投資をする上で税金を安く抑えることは重要な経営戦略の一つなります。

そして、日本の所得税は累進課税の方式を採用しており、所得が多ければ多いほど税率が高くなる仕組みで、所得が低ければ法人税率よりも低くなりますが、サラリーマンが不動産投資をして一棟アパートを購入してしまえばその家賃が所得として税務上の益金として算入されてしまいますので、一気に所得税率が法人税率を逆転してしまうのです。

一方で法人税率は定額(一部累進課税)のため、所得が高くなっても税率が高くなることはなく、不動産投資を拡大していくのであれば、初めから法人を設立して購入した方がお得ということになります。

そのため、私はサラリーマンをしながら節税のために株式会社を設立して不動産投資をする選択を選んだのです。

本記事では株式会社を設立するメリットやデメリットを解説して、かつ私が法人の中でも合同会社ではなくて株式会社を選択した理由についても解説していきます。

これから不動産投資で法人を設立しようと思っている方はぜひ本記事を参考にして頂けますと幸いです。

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株式会社で不動産投資をするメリット

私は2019年6月に資本金50万円の株式会社を設立しましたが、目的は不動産投資の節税目的です。

ちなみに私は株式会社を設立するにあたり、私は司法書士や弁理士に頼ることなく、すべて自分の力で設立書類を準備しました。

一人で株式会社を設立したことは知人に驚かれますが、今の時代は調べればネットに出回っていますので、これから余剰資金は投資に充ててお金を稼ごうという時に、業務委託で無駄なコストを掛けて設立することのほうが私からすれば驚きです。

また、法人を設立するにあたっては、定款を法務局へ提出しますが、その提出方法は電子申告を選択しました。

なぜなら、紙の場合は印紙代4万円がかかるからです。(これもコストカットの一環です)

さらに、公証人との定款認証はテレビ電話で行うことを選択して、有給を取ることなく定款認証をすることが出来ました。

不動産投資をするにあたり法人を設立するメリットは税金

ただ、サラリーマンが不動産投資をするにあたり、必ず法人を設立する決まりはありません。

不動産投資は充分個人事業主という形で活動することが出来ます。

しかしながら、法人を設立するメリットやはり節税です。

富裕層の間では不動産投資をするにあたり法人を設立して節税をすることはことはごく一般的な考え方です。

いわゆる資産管理会社と呼ばれています。

しかし、サラリーマンの方の一般的な考え方として、年収や勤務先のブランドに注目してしまい、投資や節税には無頓着の方が多いです。

そのため、資産管理会社を設立すること自体、サラリーマンで実際に知識のある方は少ない印象です。

その理由は、そもそも節税方法を知らず、給与所得以外の思考は停止されており、投資や節税に関して自ら情報を取りに行く人は少ないく、また、勤めている会社が副業禁止の就業規則あるからなどが挙げられます。

投資や節税でお金を手元に多く残すことをアピールしても、給与所得者の間では拝金主義のような見られ方をしてしまって、美徳とされていない傾向があります。

しかし、サラリーマンは人生の多くの時間を労働でお金を稼ぐことに捧げているのも事実のため、サラリーマンはより効率的にお金を稼ぐということを本質から目を背けてはいけません。

法人を設立することは資本家になることの第一歩

日本は資本主義経済にも関わらず、お金を稼ぎすぎることを美徳としない人が多く、お金の話をすることは悪いことだと思う人も多い傾向にあります。

日本経済は資本主義の原則で経済が回っているにも関わらず、国民の多くが資本主義の原理を理解していないというのはとても健康的ではありません。

資本主義社会である以上、日本は資本家有利な仕組みになっており、だからこそサラリーマンは資本家を目指さなければならなく、そのためにもサラリーマンが株式会社を設立して不動産投資を行えばあなたも立派な資本家です。

そのためにも、株式会社を設立して、その法人でお金を生む資産を購入して運用していく考え方は資本家になるための第一歩と言えるでしょう。

資本主義の原則では、一番上流にいるのは資本家です。その次に事業オーナーで個人事業主、給与所得者に分類されます。

資本家とは一番分かりやすい例で言えば、株式会社の株主です。

株主会社の存続理由は、株主のためであり、従業員や顧客のために稼ぐ仕組みではありません。

そして、給与所得者は資本主義では搾取される側として位置付けられており、資本家が豊かになるための働き蟻に過ぎないのが実情です。

よく言われているのはサラリーマンの資産形成は足し算式になっており、毎月の給料から足し算して貯金を増やしていったところ、結婚や出産、自宅の購入等のライフイベントが発生すれば一瞬でその貯蓄がなくなります。

そして、この資本主義において資本家の資産形成はかけ算式になっており、指数関数的に、まるで坂を転がり落ちる雪玉のように大きくなっていくのが特徴です。

資本主義は先進国が成長している要因でもあり、経済の大原則ですが、国民の多くはなんの疑問も抱かず一番下流にある給与所得者になることを目指すのです。

POINT

サラリーマンが不動産投資をする上で株式会社を設立する1番のメリットは節税

不動産投資において株式会社は資産管理会社とも呼ばれる

さて、不動産投資をする上で株式会社を設立する資本家は大勢いますが、起業というより資産管理会社を設立しているという表現の方が正しいでしょう。

資産管理会社を一言で言えば個人や家族の収益や資産を管理するために設立した法人を意味します。

では、一般的な会社との違いについてですが、資産管理会社は、家族や個人の節税や財産管理が最大の目的です。

また、資産管理会社といっても立派な株式会社のため、一般の会社と法的な区別があるわけではありません。

一般の会社と同じ法人格を取りながら、あくまで個人(株主)の資産管理、節税を目的とします。

日本の税法では所得税は累進課税が採用されており、所得に対して最大で55%の税金がかかります。

例えば、100万円の所得に対しては55万円もの税金がかかり、手取りは45万円になってしまうのが今の日本の税法です。

ところが、プライベートカンパニーを設立して資産の管理をすると、かかる税金は法人税になり、税率は約30%程度です。

100万円の利益に対しては、30万円が税金で70万円が手元に残る計算となります。

さらに、中小法人の場合、法人所得(収益から費用・損失を引いた金額)800万円以下なら実効税率(事業税+法人住民税)が約28%、800万円超は同約37%ですみます。

経費として処理できる費用も個人事業より格段に広がるのため、サラリーマンが資産運用して拡大を目指すのであれば資産管理会社である株式会社を設立して運用した方が圧倒的に税金が有利になるのです。

不動産投資で株式会社を設立するデメリット

一方で、不動産投資で株式会社を設立する事は節税をするには非常に魅力的にみえますが、デメリットもあります。

会社経営をするにあたり良いことだけを想定して経営してしまっては予期せぬトラブルに対応できずに必ず失敗します。

人間の心理学で正常性バイアスという言葉があります。

正常性バイアスというのは、災害心理学の一種で、自分にとって都合の悪い情報を無視したり過小評価したりしてしまう人間心理の一種です。

不動産投資や会社経営において、正常性バイアスで経営することは非常に危険で、人間には正常性バイアスが働いてしまいますので、常に最悪のケースを想定する癖をつけることをお勧めします。

そのためメリットだけでなく、デメリットにも目を向けて株式会社を設立するかを自身の状況を照らし合わせて判断しましょう。

ただ、私はこれらのデメリットも把握した上で株式会社を設立することを選択して、その判断は間違っていませんでした。

この点においては、実際に一人一人の状況によってメリットデメリットの振れ幅が変化するため、個別具体的に判断していく必要があるでしょう。

株式会社では赤字でも税金が発生する

まず、株式会社や合同会社を設立する場合、必ず設立費用が発生する事がデメリットになります。

合同会社は約6万円、株式会社は約25万円程度設立費用が発生してしまいます。

さらに、株式会社や合同会社の設立を司法書士に代行する場合は、さらに上記の金額に報酬手数料を上乗せされる形になります。

税金の面でも、事業が赤字なら法人税はゼロとなるが、法人住民税(の均等割り)は負担しなければなりません。

東京23区に本社がある場合で資本金1000万円以下かつ従業員50人以下であれば毎年最低でも7万円の税金が発生してしまいます。

その結果、どんなに赤字の会社でも最低限の税金をお支払いしなければならないため、費用対効果を考えながら株式会社を設立する必要があります。

株式会社では決算公告が必要となる

また、株式会社では年に1回決算公告を行わなければならなく、そのため決算書を公開するために官報への掲載費用が発生します。

官報でなくてもインターネットでも開示する事が出来ますが、インターネットで開示する場合もサーバー代やドメイン代等の費用が発生するため、費用の発生は避けられません。

一方で合同会社は決算公告義務は発生しませんので、設立費用面以外でも大きなメリットと言えるでしょう。

POINT

株式会社は決算公告が必要となるが、合同会社は決算公告が不要

株式会社では取締役の任期がある

株式会社では取締役の任期が決まっており、最大でも10年間で謄本や定款を更新しなければなりません。

謄本や定款を更新すると印紙等の費用が発生するだけでなく、司法書士への報酬も発生してしまいます。

合同会社であれば取締役という制度はありませんので、心配はありませんが、株式会社であれば任期が切れるデメリットがあります。

株式会社と合同会社の違いを理解しよう

株式会社と合同会社を比較したときに、もっとも大きな違いが出るのが設立費用です。

簡単にいうと株式会社の設立費用は20万円~30万円、合同会社の設立費用は6万円~15万円程度になります。

かかる費用に幅があるのは、資本金の金額をいくらにするかによって登録免許税の金額が変わるほか、電子定款の利用有無によって費用に差が出るためです。

株式会社と合同会社の税金の違いについて

一方で、税金の負担については、株式会社と合同会社では法律上まったく同じ扱いを受けることになります。

いずれも、設立後には事業から生じた利益に対して法人税が課税され、社長に対して役員報酬を支払っている場合には社長個人の所得税も合わせて納付する必要があります。

合同会社という制度はまだ始まってまもないものですから、日頃から事業経営に関する仕事をしていない人からすると合同会社についてあまり良いイメージを持たれないケースもあるかもしれません。

ただ、この合同会社は副業をする上で株式会社よりも人気で、費用も抑えられて株式会社と同様の税率が適用されて、かつ株式会社と比較して役員の任期や決算公告が無いというメリットがあります。

有名な企業も合同会社を選択している

また、有名なアップルジャパンや西友、シスコシステムズなど、有名企業でも合同会社を選択しているところは増えてきており、株式会社に比べても知名度で劣らなくなってきました。

一方で、銀行融資の審査を受けるような場合には、会社形態が株式会社か合同会社かはほとんど関係なく、資本金の金額や事業の状況から融資の可否が判断されます。

従って、一般的に言われるほど株式会社と合同会社の違いは大きく無いと思われます。

POINT

税金の負担については、株式会社と合同会社では法律上まったく同じ扱いを受けるため設立費用の面だけ見れば合同会社のメリットは大きい

私は株式会社の設立を選択した理由

法人を設立するにあたり、節税の観点から言えば、株式会社でも合同会社でもどちらも法人格ですので変わりがありません。

どちらかと言えば、合同会社のほうが設立費用が圧倒的に安いので、合同会社はいま非常に人気があります。

しかし、私はあえて株式会社を選択しました。

株式会社を選択した理由は、株式会社であれば経営と出資者を分離することが出来るからです。

副業(会社役員等)になることが制限されている会社で働いている場合、株だけを所有して、母親や妻を会社の代表者にすることで副業問題は解決できます。

副業である以上、会社にばれたときのことを想定して、就業規則は守り、クビにならないようにしましょう。

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POINT

副業(会社役員等)になることが制限されている会社で働いている場合、株だけを所有して、母親や妻を会社の代表者にすることで副業問題を解決することが可能。