私が実践している戸建投資

私が実践している戸建投資 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。

本記事では、戸建投資の魅力について解説していきたいと思います。

これを読んでるあなたは不動産投資に対して、どんなイメージを持っていますか?

例えば、数千万円の借金をして、返済出来ない場合は自己破産。

そんな危険でネガティブなイメージを持っていたりするんじゃないでしょうか。

私は不動産会社を経営してますが、一口に不動産投資と言っても様々です。

数ある不動産投資の中でも、私は主に築古の戸建を投資対象として活動してます。

戸建投資は自己資金の面で制限がある人でも、参入することが出来る魅力的な市場です。

本記事では、私も実践しているこの戸建投資の魅力ついて解説していきます!

戸建投資って金額も小さいから儲からないんじゃないの??

スタート地点では収益は少ないかもしれないけど、戸建投資は初めて不動産投資をする人にとてもおすすめなんだよ。その理由を解説していくね。

戸建投資のメリット

戸建投資は私も行なっている投資ですが、多額に借入金を行う方法に不安のある方におススメする投資方法です。

メリットとしては、少額でも不動産投資を始められると言う点です。

例えば、300万円程の貯蓄があれば、融資を使う必要なく物件の購入が可能です。

また、現金で購入することによって、借入金の返済は発生しませんので、破綻するリスクは限りなくゼロです。

そして、この戸建投資ですが、出口戦略の点においても非常に優れています。

例えば、一棟のアパートやマンションは、投資家だけが購入するため、出口戦略で売却する時も投資家だけが対象となってしまいます。

そのため、一棟アパート等は、なかなか買い手が現れず、出口戦略を取るのが本当に難しいです。

もし、一棟アパートをオーバーローンを組んで購入した結果、空室ばかりになってしまった場合、借入金の返済に窮してしまいます。

借入金を返済をするために、売却をしたいけど、投資用の物件はなかなか買い手がつかないため、空室リスクが深刻化した場合、破綻するリスクは限りなく高くなります。

その反面、戸建住宅は実際に自宅として活用する実需目的で購入される方の割合がとても高いです。

実需目的の購入者は投資目的に比べて割合は圧倒的に多いです。

従って、出口戦略の面においてメリットがあるのです!

また、戸建投資は安定して貸付けをすることが出来ます!

具体的には、アパートやマンションに比べて、賃貸用の戸建物件は非常に少ない状況です。

しかし、戸建住宅でお部屋探しをしている人はたくさんいらっしゃいます。

借主側から見た戸建のメリットは、例えばペット飼育可、駐車場有り、騒音等、幅広くあるのです!

空き家の増加が全国的に問題になっていますが、それは人が入居出来る状態でないことが多いからです。

人が住める戸建住宅は、適正な家賃であれば空室になるリスクはほとんど無いのです!

戸建は安く購入すること!

戸建投資の一番のコツは、とにかく安く購入することです。

妥協せずに安さを追求することが何よりも大切です!

空き家のボロボロな戸建は、実需向けに販売されていることが多々あります。

その場合、すぐに居住できないような状態で売られている物件は、なかなか売れないのが実情です。

そのため、ボロ戸建は、利回りなどが全く未知数のため、収益物件に比べて値下げ交渉がしやすい特徴があります!

そういった物件を見つけて、強気の価格交渉を行い、人が住めるようにリフォームをして、採算の取れる家賃で人に貸すことが、戸建投資のプロセスなのです。

このようなボロ戸建に関しては、私は「楽待」を使用して探しています。

POINT

戸建投資の一番のコツは、とにかく安く購入!強気の価格交渉を行い、人が住めるようにリフォームをして、採算の取れる家賃で人に貸すことが、戸建投資のプロセス!

ボロ戸建のリフォームについて

ボロ戸建は、空き家で販売されてることが多く、人に貸すためにはリフォームしなければならないことが多くあります。

しかも、ボロ戸建の中には、屋根に穴が空いてたりする場合もあります。

このようなボロ戸建を人が住めるように再生させるために、リフォームをどのくらい施す必要があるのかを判断する必要があります。

必要のないリフォームにお金を出してしまっては、利回りが圧迫されてしまいます!

実際、私が所有している物件は、家賃が安いものの、戸建物件は利回りが20パーセントを超えております。

ボロ戸建は家賃の金額は少ないものの、リスクが少ない割に利回りが高い優秀な投資物件なのです!

競合相手は実需の人たち!

昨今、不動産投資はスルガ銀行の一件以来、金融機関からは非常に風当たりが厳しいビジネスになっています。

そのため、融資が厳しくなってきたことで不動産投資家から注目を浴びているのが戸建投資なのです。

戸建投資をする上で何より大切なのは、とにかく安く買うことです!

そのため積極的に価格交渉をすべきと言うことは前段で解説したと思います。

しかし、この戸建投資の購入に関しては、マイホーム探しの方も多く参入してくるので注意してください。

不動産投資売買に関しては、自分で住むために戸建住宅を探している人は、投資家達の人数の比ではありません。

お手頃な値段で住みやすそうな戸建はすぐに売れてしまいます。

また、マイホームを探している人たちは、利回りを常に気にしている投資家に比べると価格に対する意識が低いです。

従って、少し高いと思われるような戸建であっても、利便性などが優れていればすぐに実需目的の方が購入してしまいます。

特にリフォームをせずとも住むことができる状態の戸建の価格交渉は難しいのです。

そこで、私が行っている投資方法は、マイホーム探しの人でもドン引きするくらいのボロ戸建を安く購入して、リフォームをするということです。

そのため、リフォームの最低限の知識は持っている必要があります。

リフォーム必須なボロ戸建を購入した場合は、購入したエリアで作業可能な工務店を探しましょう!

リフォーム知識がない場合は、工務店から高めの値段を要求されるかもしれないので、見積もりを複数取って比較することをおすすめします!

賃貸募集について

ボロ戸建であっても、リフォームさえきっちりやれば、僻地でない限り、安ければ入居者が決まるところがメリットです。

そのため、賃貸募集の方法は、近隣の賃貸仲介会社を訪問して、入居付けの依頼だけで大丈夫です。

入居申込をもらった上で、長く住んでくれそうな人であるならば、ペット可などの要望にも応じて良いと思います。

また、意外と知られていませんが、貸主は、広告料を支払う必要が無いので、募集の負担はそこまで大きくないのでご安心ください。

投資規模を拡大させること!

ボロ戸建投資は家賃収入がせいぜい5万円程度ですので、儲かっているという実感が湧かないと思います。

300万円投資して、家賃が5万円だったとしたら、回収するのには税金とかを加味せず単純に計算すると5年かかります。

従って、投資初期の頃は投資をしているという実感が全くないかもしれません。

しかし、区分マンションよりも土地がついている戸建は担保評価が高いことが多いのです!

2戸目以降と拡大する際に、共同担保として差し出して融資を行うことも可能です。

レバレッジを使用すれば不動産投資はさらに加速していくでしょう。

また、ボロ戸建をリフォームして賃貸として貸し出しを行い、物件価格を回収した後は、マイホームを探している方向けに販売することで、現金を増やすことが出来ます!

ボロ戸建投資は地味に見えるかもしれませんが、リスクを最小限に抑えつつ、着実と実績を積み上げていくことが出来るので、おススメです!

また、ボロ戸建の不動産投資に関しては、私は以下の書籍で勉強しました!

この本にも空き家・古家の不動産投資が紹介されてますが、戸建投資は資産運用の中でもかなり手堅い手法として確立されています。

リスクを最小限に抑えつつ、資産形成を考えている方は、必読の本になります!

以上、不動産会社社長の私が実践している戸建投資でした!

POINT

ボロ戸建投資は家賃収入がせいぜい5万円程度ですので、儲かっているという実感が湧かない!レバレッジを使用すれば不動産投資はさらに加速する!

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