こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。
不動産投資は入り口の戦略も大切ですが、出口戦略も同じくらい重要と言われています。
不動産投資家は、不動産を購入する際に必ず出口戦略も併せて検討するのです。
出口戦略というのは、その不動産に対する投資をどの時点で売却するかの計画のことを指します。
不動産投資を成功させるためには、購入した不動産を最後にどう売却するかという出口戦略を予測することは非常に必要です。従って、売却に掛かる費用が一体どのくらい発生するのかがわからなければ、正確な出口戦略は予想できませんよね。
本記事では不動産の売却に伴って発生する費用について詳しく解説していきます。
不動産投資家は、不動産を購入する際に必ず出口戦略も併せて検討！
不動産を売却するにあたり注意しておかなければならないことがいくつかあります。
— コマ社長@自動車メーカー🇯🇵 (@comachannel) 2019年8月15日
ローンの一括返済や税金等、知らなければ損することもあります。
本日、記事にまとめて公開したいと思います。
出口戦略を含めて、不動産投資は総合的に勘案しなければなりませんので、ぜひ参考にしてください。
不動産を売るときに、一体何の費用が発生するのかよくわからないよ。
売却をすれば、税金や仲介手数料が発生するよ。出口戦略を検討する上で、売却に掛かる費用を把握しなければ、正確な出口戦略は描けないよね。
目次
不動産売却で発生する税金について
不動産売却時には以下をお支払いします。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 印紙税
正確に出口戦略を検討する上でも、これらの税金について解説しますので勉強しましょう。
譲渡所得税、住民税について
近年、不動産市場は地価が上昇しているため、不動産を購入するなら東京オリンピック以降にした方が良いというのは、よく聞いた話です。
そのため、現在保有している不動産がある人は売却を検討したりする人もいることでしょう。しかし、もし売却することになれば、売却益は譲渡所得となり、課税対象になることをご存知でしたか？
所有している土地、建物、株式、貴金属などを売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には所得税や住民税がかかるのです！
このうち不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」と言われています！
分離課税とは、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して考えることを指します。この譲渡所得には、その不動産を買ったときの価格や費用、売却時の費用も加味して、売却時価格から差し引いたもを譲渡所得になるわけです。
この時の税率ですが、その不動産を所有していた期間にによって変わってきます！
ちなみに、所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得になり譲渡益に対する税率が39%から20%と軽減されます。
- 「譲渡所得」がいくらになるのかがポイント
- 譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得がプラスであるときのみ発生する
- 不動産の所有期間によって税率が変動する
不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」！
印紙税について
不動産売買契約書には、収入印紙を貼らなければなりません。
印紙代は契約金額に応じて異なります。
売主と買主用に1通ずつ売買契約書を作成するので、印紙代はそれぞれ負担します。
例えば、一般的な土地やマンションなどであれば、大体かかっても3万円程度までの印紙税です。
(最新の税額に関しては国税庁webサイトでご確認ください！)
ローン一括返済をする場合の注意点
固定金利で賃貸用不動産のローンを組んだ場合に、繰り上げ返済を行う場合は違約金が発生します。
例えば、不動産購入時、金利上昇リスクに備えて固定金利で組んだとします。
当初は、売却を予定していなかったけど、やはり売却も検討したいと思うようになった場合、固定金利で売却してしまうと違約金が発生してしまうのです！違約金は多額になるケースもあります。
従って、売却を検討する際には同時に違約金が発生するかも併せて検討してください。
中途解約に伴う違約金ですが、満了までの残存期間が長いほど増える場合があります。
そのため、売却をすることが決まったら、違約金の金額は各金融機関に確認してみましょう。
仲介手数料が発生す
売却する際は、不動産会社に仲介手数料をお支払いしなければなりません。
ただし、この仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています！
- 売買価格報酬額200万円以下 取引額の5%以内
- 200万円超400万円以下 取引額の4%以内
- 400万円超 取引額の3%以内
400万円超で消費税8％なら、具体的には以下の計算式は以下のとおりです。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3.24％ ＋ 6万4800円
あくまでも上述した金額は仲介手数料の上限額です。
上記の金額で固定されているわけではないので、それより下げても問題ありません。
実際に私は仲介手数料を値切ったことは何回もあります。
値切りすぎると良い不動産を回して貰えなくなると言われてますが、私はそんなに頻繁に物件を購入するわけではありません。一件、一件の取引に係る費用をいかに安く抑えられるかに集中してますので、仲介手数料も交渉して、問題なく値引きして頂いてます。
司法書士への業務委託費
不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です。
しかし、通常その登記費用は買主側が負担します。
売却時に売主が負担する費用は、住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」の費用になります。
抵当権抹消には司法書士に支払う報酬以外にも、登録免許税が発生するのです！金額ですが、税額も含めて2万～3万円程度が一般的な金額になります。
まとめ
不動産売却に掛かる諸費用ですが、目安としては契約金額の4％前後と言われています。
しかし、いざ具体的に投資を進めていくときは、一つ一つの項目をしっかりと計算することが重要です。
それも踏まえて、不動産投資の出口戦略や収益性を検討していくこととなるのです。
以上、不動産の売却に掛かる費用についてでした。
不動産売却に掛かる諸費用ですが、目安としては契約金額の4％前後！
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