サラリーマンが副業で不動産投資をするための絶対に知っておきたい基礎知識

副業で不動産投資をすると決めた場合でも基礎知識が無ければ不動産投資を成功させることは難しいです。

あなたが不動産について理解が深くなければ、未知なる投資話には尻込みしてしまい機会損失が発生してしまう可能性があります。

その理由は、サラリーマンだけをやっていた私にとって不動産投資の基礎知識について何も知らなかったからです。

サラリーマンしかしてない私は不動産投資を選定するだけでなく、売主と物件の価格交渉など一切したことがありません。

自宅の戸建てを購入したことはあるものの、不動産事業用として購入することはなかったため、不動産投資をすることにためらいがありました。

しかし今では千葉県木更津市に１棟アパートと大阪府藤井寺市に１戸建てを所有しています。

これらの不動産から私はサラリーマンの月給を超える毎月40万円以上の賃料収入を得ており、さらにこれらの収入には手をつけず再投資をするプロセスを構築しております。

本記事ではサラリーマンをしながら不動産投資をするにあたって、必ず抑えておきたい基礎知識を解説していきます。

不動産投資で収益を上げて脱サラをしているサラリーマンは大勢いるのも事実で、そのサラリーマンになるために本記事で基礎知識を習得しましょう。

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サラリーマンは不動産投資する前に勉強しよう

私も不動産投資をする前は例えば以下のような不安がありました。

• 物件を購入するお金がない
• 物件選びのポイントがよくわからない
• サラリーマンをしながら続けられるか不安

ただのサラリーマンであった私が不動産投資と聞くととてもイメージは悪く、騙されてしまうという印象しか持っておりませんでした。

実際に儲からない不動産投資もある

例えば、勤務中に聞いたこともない会社から、不動産投資をしませんかと突然勧誘電話が掛かって来ることがありませんでしたか？

営業する人が自分で運用しない理由は、やはり本当は儲からないに違いないと決め付けていたのです。

その結果、不動産投資というのは情弱を食い物にする危険なビジネスなのだといつのまにか頭の中に刷り込まれていました。

ただ、今振り返っても勤務中に電話の掛かってくる区分マンション投資というものは、理由は別の記事で説明致しますが、危険な投資であることは変わりありません。

その理由は区分マンション投資の多くは高額な費用を掛けるにも関わらず、利回りが低いため家賃収入で借金を返済しようとすると資金が足りなくなってしまうからです。

なぜなら借金の返済というのは税務上、損金として参入されないため、家賃収入に対して税金が計算されてしまいます。

その結果、手元にはお金が残っていないため、税金の支払いが出来ない事態に陥り、黒字倒産のような状態に追い詰められてしまうのです。

サラリーマンで不動産投資をしても稼げる

上記のような落とし穴があるものの、不動産投資で実際にお金を稼ぐことが出来るのも事実です。

しかし、不動産賃貸業は立派な事業経営のため、経営者として不動産の裏に隠れた利益という数字を見通せる力が無ければ、難しいビジネスと言えるでしょう。

そのため、不動産投資をする前に必ず基礎的な知識を習得しておくことを私は推奨してます。

サラリーマンが知っておきたい不動産投資の基礎知識

では、ここからはサラリーマンが不動産投資をする上で、必ず知っておいて欲しい知識を紹介していきます。

ここで出てくる単語を知らなければ、サラリーマンが不動産投資をするのは非常に危険ですのでしっかりと勉強していきましょう。

ただ、一律に不動産投資といっても、不動産投資で収益を生む方法はいくつかあります。

私が会社の事業として行なっている不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)と呼ばれる投資方法ですので、本記事ではインカムゲインについて解説しますね。

不動産投資にはキャピタルゲインの稼ぎ方も存在しますが、私は素人が実践するにはとてもリスクが高すぎるためおすすめしません。

キャピタルゲインとは不動産を買った時と売った時の売買差で稼ぐ手法ですが、短期で不動産売買をしてしまうと税率も変わってきてしまいます。

また、取り扱う金額も大きいため、資金がない場合は不動産価値が下落する恐れもあるため、キャピタルゲインはギャンブル性の強い取引になってしまいます。

そのため、私は初心者であれば家賃収入を手堅く得られる投資方法であるインカムゲインをすることをおすすめします。

不動産投資の基礎知識①：インカムゲイン(家賃収入)について

インカムゲインとは、一言で言えば資産を保有することで得られる利益のことです。

不動産投資で言うと、自分が保有している物件から得られる家賃収入がインカムゲインとなっており、私が実際に不動産投資で実践している手法です。

例えば、家賃5万円の一戸建てを保有しており、実際に住まれている人がいる場合、毎月5万円のインカムゲインを得ることができます。

利回りの高い物件を4つほど購入してしまえばあっという間に大学新卒の初任給を超えてしまい、しかもその不動産たちはあなたのためだけにお金を稼いでくれる優秀な社員となってくれます。

また、インカムゲインの場合、物件に住んで貰えれば、よほどのことがない限り短期間で退去はあり得ません。

想像してみれば分かると思いますが、あなたが新居に入居した場合、転勤や結婚やライフイベントが発生する場合を除いて余程の事がなければ引っ越しをすることはありませんよね。

従って、家賃収入は安定的に収益を計上し続ける投資方法というわけです。

間違った物件を選ばなければ、不動産が勝手にお金を生み出し続ける仕組みが構築されるのです。

不動産投資の基礎知識②：利回りという考え方

利回りについてですが、不動産投資をするにあたってこのワードは非常に重要です。

私はこの利回りこそが、不動産投資を実行するにあたり最も重要な指標だと考えております。

また、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在します。

不動産投資の基礎知識③：表面利回りについて

表面利回りとは、単純に年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものになります。

計算方法は簡単に計算することが出来ますが、表面利回りには不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておりません。

しかも、不動産売買サイトに記載されている表面利回りは満室を想定した数字になっていますので、注意が必要です。

良い物件を見つけたとしても空室だった場合、記載されている利回りは絵に描いた餅です。

不動産投資の基礎知識④：実質利回りについて

一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が含まれております。

実質利回りは、現実に即した数字を知ることが可能です。

ただし、実質利回りは不確実性が高いものであることも理解しておきましょう。

例えば、空室が出た場合、その分の家賃収入が無くなります。

どんなに頑丈な建物も年月が経てば必ず劣化します。

そうなると、年々維持費が上がってしまうでしょう。

不動産投資は毎年固定の支出ばかりではないので、実質利回りを正確に予測することは難しいと言えます。

不動産投資の融資について

不動産投資をするにあたり、元手がなければ物件を購入することが出来ないので、始めることが出来ませんよね。

元手が無い場合でも不動産投資を行うことが可能で、実際に私も一棟アパートを購入した時は金融機関から融資を引きました。

少ない頭金で大きな投資が出来る、このテコの原理のような法則を、投資の業界ではレバレッジと呼ばれているのです。

不動産投資をするときに、ほとんどの方に必要になるのが銀行・金融機関からの融資です。

私も政府系の日本政策金融公庫から借入を行いました。

日本政策金融公庫は返済期間が短いものの、金利は民間の銀行よりも低いです。

また、充分に担保がない場合でも、融資が降りるケースがあるので、融資を検討されている方は公庫に相談するのもいいかもしれません。

不動産投資に融資する金融機関の種類

不動産投資に融資してくれる金融機関は、主に、以下の通りです。

• メガバンク
• 地方銀行
• 信金・信組・公庫
• ノンバンク

融資を受ける場合は上記の金融機関が考えられますが私は融資を引くのであれば金利の低い日本政策金融公庫をおすすめします。

なぜなら、金融機関によっては、各金融機関で条件や考え方が違うことがあるため注意が必要だからです。

各種金融機関を比較することでその違いが現れてくるので確認しましょう。

サラリーマンが不動産投資で知っておきたい各銀行・金融機関の特徴

メガバンクやノンバンクは、融資対象者の居住地や対象物件の所在地は関係なく、融資基準がある程度決まっている傾向があります。

従って、逆をいえば、その基準や条件ををクリアすれば、融資する傾向にあります。

※詳細は各金融機関によって異なり、また、社会情勢・市況の変化等で条件は随時更新されていきます。

サラリーマンが不動産投資で知っておきたい物件の選定方法

不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが必要となります。

空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶ際のポイントについてですが、具体的には、以下の通りです。

• 割安な物件
• 空室になりにくい物件
• 資産価値が高い物件
• 高利回りが期待できそうな物件

全ての条件を満たすことは非常に難しく、条件を満たした物件が市場に出ることは滅多に無いかもしれません。

そのため、資産価値は不動産投資の初期の段階で、そこまで追い求めなくても良いです。

そもそも、不動産投資をするのが怖いという方は、物件を見る目を養いましょう！

サラリーマンが不動産投資をする上での基礎知識まとめ

本記事では不動産投資をするにあたって、基礎知識を解説していきました。

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