こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。
副業で不動産投資をすると決めた場合、あなたはすぐに行動出来るでしょうか。
不動産について理解が深くなければ、未知なる投資話には尻込みしてしまうかもしれません。
私自身も、以前はサラリーマンをやりながら副業で不動産投資をするとしても、何をすれば良いのかよくわかりませんでした。その理由は、不動産投資のことについて何も知らなかったからです。
売主と物件の価格交渉など一切したことがありません。
私は不動産を事業用として購入することはなかったため、不動産投資をすることにためらいがありました。
しかし、不動産投資で収益を上げて脱サラをしているサラリーマンは大勢います。
私も当時はそのようになりたいと、不動産投資を始めたかったのですが、
- 物件を購入するお金がない
- 物件選びのポイントがよくわからない
- サラリーマンをしながら続けられるか不安
という不安がありました。
不動産投資をする上で、注意しなければならないことはいくつもあります。それは今後記事にしていこうと思いますが、初心者が何も調べずに投資してしまうのは、鴨がネギを背負っていくほど危険ですので、これから不動産投資を考えている方は勉強しましょう！
— Coma@Tokyo (@comachannel) August 10, 2019
そもそも、不動産投資にあまり良いイメージがありませんでした。
例えば、勤務中に聞いたこともない会社から、不動産投資をしませんかと突然勧誘電話が掛かって来ることがありませんでしたか？
その当時の私は本当に儲かるなら、勧誘をしないで、自分で運用すれば良いのにと疑問に思いました。運用しない理由は、やはり本当は儲からないに違いない、
不動産投資というのは情弱を食い物にする危険なビジネスなのだといつのまにか頭の中に刷り込まれていました。
ただ、今振り返っても勤務中に電話の掛かってくる怪しいマンション投資というものは、理由は別の記事で説明致しますが、危険な投資であることは変わりありません。
しかしながら、不動産投資はお金を稼ぐことが出来るのも事実です。
その反面、経営者として不動産の裏に隠れた利益という数字を見通せる力が無ければ、難しいビジネスと言えるでしょう。
不動産投資で収益を上げて脱サラをしているサラリーマンは大勢いる！経営者として不動産の裏に隠れた利益という数字を見通せる力を身につけよう！
目次
不動産投資の収益について
一律に不動産投資といっても、不動産投資で収益を生む方法はいくつかあります。
私が会社の事業として行なっている不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)と呼ばれる投資方法ですので、本記事ではインカムゲインについて解説させていただきます。
家賃収入を得られるようになったら、晴れて大家さんになれるのね。
そうだよ。毎月なにもしなくても家賃収入が発生するんだ。中身については詳しく解説していくね。
インカムゲイン(家賃収入)について
インカムゲインとは、資産を保有することで得る利益のことです。
不動産投資で言うと、自分が保有している物件の家賃収入がインカムゲインになります。
例えば、家賃5万円の一戸建てを保有しており、実際に住まれている人がいる場合、毎月5万円のインカムゲインを得ることができます。
その投資を、4回繰り返せば毎月の家賃収入は大学新卒給料ほどの20万円になります。簡単だと思いませんか？
一度、物件に住んで貰えれば、よほどのことがない限り短期間で退去はあり得ません。
従って、家賃収入は安定的に収益を計上し続ける投資方法というわけです。
間違った物件を選ばなければ、不動産が勝手にお金を生み出し続ける仕組みが構築されるのです。
インカムゲインとは、資産を保有することで得る利益！間違った物件を選ばなければ、不動産が勝手にお金を生み出し続けることが可能！
利回りという考え方
利回りという言葉をあなたはご存知ですか？
私はこの利回りこそが、不動産投資において最も重要な指標だと考えております。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことを指します。また、不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在します。
表面利回りについて
表面利回りとは、単純に年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものになります。
計算方法は簡単に計算することが出来ますが、表面利回りには不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておりません。
しかも、満室を想定した数字になっていますので、注意しましょう。
実質利回りについて
一方、実質利回りには固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が含まれております。
実質利回りは、現実に即した数字を知ることが可能です。
従って、手取り収入や物件を比較する際はこちらのチェックは必ず行いましょう。ただし、実質利回りは不確実性が高いものであることも理解しておきましょう。
例えば、空室が出た場合、その分の家賃収入が無くなります。
どんなに頑丈な建物も年月が経てば必ず劣化します。
そうなると、年々維持費が上がってしまうでしょう。
不動産投資は毎年固定の支出ばかりではないので、実質利回りを正確に予測することは難しいと言えます。
不動産投資の融資について
不動産投資をするにあたり、元手がなければ物件を購入することが出来ないので、始めることが出来ませんよね。
元手が無いというそこのあなた、安心してください。
不動産投資の大きなメリットとして、物件代金を銀行から融資を引いて購入することが出来ることです。少ない頭金で大きな投資が出来る、このテコの原理のような法則を、投資の業界ではレバレッジと呼ばれているのです。
不動産投資をするときに、ほとんどの方に必要になるのが銀行・金融機関からの融資です。
私も政府系の日本政策金融公庫から借入を行いました。
日本政策金融公庫は返済期間が短いものの、金利は民間の銀行よりも低いです。
また、充分に担保がない場合でも、融資が降りるケースがあるので、融資を検討されている方は公庫に相談するのもいいかもしれません。
少ない頭金で大きな投資が出来る、このテコの原理のような法則を、投資の業界ではレバレッジと呼ばれている！
不動産投資に融資する金融機関の種類
不動産投資に融資してくれる金融機関は、主に、以下の通りです。
- メガバンク
- 地方銀行
- 信金・信組・公庫
- ノンバンク
が考えられます。
金融機関といえど、各金融機関で条件や考え方が違うことがあるため注意点してください。
各種金融機関を比較することでその違いが現れてくるので確認しましょう。
各銀行・金融機関の特徴
メガバンクやノンバンクは、融資対象者の居住地や対象物件の所在地は関係なく、融資基準がある程度決まっている傾向があります。
従って、逆をいえば、その基準や条件ををクリアすれば、融資する傾向にあります。
地方銀行や信金等は、支店の近くに、融資対象者の居住地もしくは対象物件も近くにないと基本的に融資しない傾向にあります。※詳細は各金融機関によって異なり、また、社会情勢・市況の変化等で条件は随時更新されていきます。
物件の選定方法
不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが必要となります。
空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶ際のポイントについてですが、具体的には、以下の通りです。
- 割安な物件
- 空室になりにくい物件
- 資産価値が高い物件
- 高利回りが期待できそうな物件
全ての条件を満たすことは非常に難しく、条件を満たした物件が市場に出ることは滅多に無いかもしれません。
資産価値が高いに越したことはありませんが、不動産投資をするにあたって利回りが最重要ポイントとなっております。そのため、資産価値は不動産投資の初期の段階で、そこまで追い求めなくても良いです。
そもそも、不動産投資をするのが怖いという方は、物件を見る目を養いましょう！
不動産投資初心者の方にお勧めのサイトがありますのでリンクを貼っておきます。
【三菱UFJ不動産販売】無料会員登録リンクをクリックするとホームページに飛びます。
こちらは私も使用している三菱グループが運営している不動産サイトです。
不動産中古物件のポータル情報サイト「住まい１」では、不動産 仲介のプロがお客様のニーズに合わせた住まい探し、住み替えを徹底サポートしてもらえます。
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不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには、空室になりにくい物件を選ぶことが必要！
まとめ
不動産投資をするにあたって、基本的なことをまとめてみましたが、いかがだったでしょうか。
不動産投資は難しいものの、間違った投資をしなければ、大きく儲けることが出来るものです。少しでもあなたの副業のお役に立てれば幸いです。
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