不動産投資で区分マンションのメリットとデメリット

不動産投資で区分マンションのメリットとデメリット 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。

突然ですが、あなたはタイトルにもある区分マンション投資をご存知ですか?

区分所有マンション投資とは、一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。

一棟買いとは違い、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金を必要としません。

そのため、敷居が低い不動産投資として知られています。

しかし、区分マンション投資は非常に難しい投資ですので、メリット・デメリットをしっかり把握する必要があります。

リスクを知らずに投資した結果、失敗してしまっては後戻り出来なくなってしまいます。

この記事では、区分マンション所有のメリット、デメリットを確認していきましょう。

不動産投資は難しいのに加えて、お金も必要になるから、投資をするのは不安だわ

区分マンション投資なら少額でも始めることが出来るよ。
ただ、メリットデメリットがあるから、ここで解説するから、しっかりと勉強しようね

メリット

ではまずはメリットから解説していきます。

自己資金が少なくて済む

上述にも記載した通り、自己資金を少なく投資できるのがメリットとしてあげられます。

不動産投資ローンを活用すれば、100万円以下の自己資金で不動産投資をスタートできます。

自己資金が少ない人でも始めやすい物件と言えるでしょう。

少額のため分散投資が可能

一棟所有の場合は、リターンも大きい反面、リスクも高くなります。

例えば、その物件の周辺環境が悪化した際に、空室が増えてしまいます。

その結果、収入が大幅に減少してしまう可能性があります。

区分マンションであれば、少額のため分散して投資することが可能です。

従って、投資場所を分散させることで、周辺環境の悪化リスクを低減することが出来ます。

生命保険の代わりになる

不動産投資の融資には団体信用生命保険が付いています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です

住宅ローンの代理弁済が終わった後も家賃収入を得ることができます。

区分マンション投資は売買し易い

区分マンション投資は1棟投資と比べて以下の点により流動性が高いです。

  • 物件価格が低い
  • 住宅としての需要がある

従って、1棟投資の場合よりも需要が多く、売却し易くなります。

管理の手間が必要ない

区分マンション投資では所有する部屋の管理だけで済みます。

例えば、101号室を所有しているのであれば、101号室だけの管理で良いのです。

共有部分の管理は、建物の管理会社で実施されるため、区分所有のオーナーは何もしなくても良いのです。

もちろん1棟投資の場合も管理会社に委託することが可能です。

しかしながら、オーナーとして建物全体の修繕の計画・実施を考えなければなりません。

従って、一棟投資は区分投資よりは手間がかかることを想定しておく必要があります。

修繕費が少ない

区分マンション投資の場合、1室について修繕積立金のみを負担します。

従って、1棟投資のように建物全体の大規模修繕について多額の費用を負担することは無くなりますよね。

さらに、ワンルームのマンションや共用スペースが少ないファミリータイプ向けのマンションなら修繕積立金も少なくなるメリットがあります。

POINT

ワンルームのマンションや共用スペースが少ないファミリータイプ向けのマンションなら修繕積立金も少なくなるメリットがある!

デメリット

では、デメリットを解説いたします。

利回りが低い

区分マンションの場合、一棟所有と比較すると、家賃収入に対する管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費の割合が高いです。

そのため、当然のごとく実質利回りは小さくなります。

収入減少のリスクが高い

当然ですが、1棟投資よりも空室時の収入減少リスクが高くなります。

区分所有を1戸だけの投資の場合は、空室になってしまえば家賃収入は発生しなくなります。

一方、一棟所有で10戸を所有している場合を例にしてみると、1戸の空室が出ても残り9戸から家賃収入が入ります。

従って、収入が0円になるリスクは区分所有よりも少なくなりますよね。

管理出来る範囲が限定的になってしまう

分マンションの場合、マンション全体の管理に対する権限が限定的になります。

従って、家賃設定やリフォーム等であなたの思い通りにならないことが発生するかもしれません。

資産価値が低い

区分マンション投資の場合は、床面積に応じて土地の持分割合が決まります。

そのため、1棟投資と比べると建物の比率が多くなり、土地の比率が低くなってしまうのです。

特に、タワーマンションのような階数の多い物件では、資産価値の大半が建物になってしまいます。

建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはありますが、資産評価は年を追うごとに低くなってしまうのです。

POINT

建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはあるけど、資産評価は年を追うごとに低くなる!

まとめ

不動産投資が初めての方には、リスクが比較的低い区分マンション投資が向いていることはわかりましたね。

区分マンション投資で知識と経験を積むことで、1棟投資へと拡大するという選択も良いかもしれません。

しかし、区分投資も一棟投資もそれぞれメリットとデメリットがありますので慎重に検討した上で、物件を購入する必要があります。

検討した結果、条件を満たさない場合、利回りは良くとも空室状態が続くといった問題が発生してしまいます。

値段が安く手を出しやすいものの、キャッシュフローを得るには、十分な知識と収支計画のシミュレーションが不可欠です。

特に物件選びは区分マンションを成功させる鍵となるので、慎重に検討してください。

POINT

リスクが比較的低い区分マンション投資が向いている!区分マンション投資で知識と経験を積むことで、1棟投資へと拡大するという選択がおススメ!

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