サラリーマンは区分マンションの不動産投資は絶対にやるな

不動産投資で区分マンションのメリットとデメリット 不動産投資

サラリーマンで区分投資マンションを検討されている方がいる場合、私は絶対におすすめしません。

私の知っている不動産投資家でも区分マンションを積極的に攻めている方は少ないです。

なぜなら、サラリーマンが不動産投資をやる上で一番意識しなければならないことは現金をいかに回収できるかの一点です。

ちなみに私のことを紹介すると、私はサラリーマンをしながら一棟アパートと戸建て投資を実践しており、いずれも利回りは15%を超えています。

初心者が不動産投資のセミナーに参加する前に知るべき事
千葉県木更津市にある利回り17%の一棟アパート
大阪府藤井寺市にある利回り16%の戸建て

サラリーマンが不動産投資をするならば、利回りの高い物件を安く仕入れて、いかにスピーディーに投資を拡大出来るかが大切になってきます。

投資拡大することが出来ればキャッシュポイントが増えることになりますので、あなたは労働以外での収入を獲得して資本主義に資本家のポジションを得られるのです。

しかし、区分マンション投資は利回りが低い割に、投資金額が大きくなるため投資を加速させることが出来ません。

投資金額が大きいということは個人で使える融資枠を使い切ってしまうため、投資を拡大することが出来ません。

それにも関わらず、利回りが低く、ローンの支払いは税金計算において損金参入されないため、キャッシュフローが赤字になってしまい、黒字倒産してしまうのです。

不動産投資の区分マンション投資とは

サラリーマンは区分マンションの不動産投資は絶対にやるな
そもそも、区分所有マンション投資とは、一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。

ただ区分投資マンションの中でも、数百万円で購入することが出来る物件もあり、一棟買いとは異なり、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金を必要としません。

そのため、一棟アパートを購入するよりかは資金が安く済むことがありますが、都内の区分マンションであれば数千万円の投資金額が必要なるケースが多く決して安い買い物ではなくなります。

区分投資マンションのデメリット①:利回りが低い

また区分投資マンションは得てして利回りがとても低いため、物件の選定は非常に難しい状況です。

なぜならば、区分マンションの場合、一棟所有と比較すると、家賃収入に対する管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費の割合が高いです。

そのため、区分投資マンションは他の1棟所有の不動産投資と比較して当然のごとく実質利回りは小さくなります。

その結果、冒頭でもお話しした通り、利回りの低い物件で個人の融資枠を使い切ってしまい、サラリーマンは早く不動産投資を加速させていかなければならないにも関わらず、その一件で投資がストップしてしまうのです。

区分投資マンションのデメリット②:空室でも管理費が発生する

また区分投資マンションは、空室が出てしまっても管理費用が発生してしまうため、空室が続いてしまうとローンの返済と管理費用が払えなくなってしまいます。

そしてのこの管理費というのは、築年数が経てば経つほど費用が増加していく傾向になります。

よく競売物件で激安の区分投資マンションが販売されていますが、実は管理費用を滞納しているケースが多く、その残債を買主が払わなければならないといった落とし穴が潜んでいます。

そういった物件は、結局投資用で気合入れてローンを組んで購入したにも関わらず、ローンが払えなくなってしまい競売にかけられた可能性がありますね。

区分投資マンションのデメリット③:資産価値が低い

区分マンション投資の場合は、床面積に応じて土地の持分割合が決まります。

そのため、1棟投資と比べると建物の比率が多くなり、土地の比率が低くなってしまうのです。

特に、タワーマンションのような階数の多い物件では、資産価値の大半が建物になってしまいます。

建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはありますが、資産評価は年を追うごとに低くなってしまうのです。

POINT

建物割合が高いため、減価償却費を多額に計上出来る節税メリットはあるけど、資産評価は年を追うごとに低くなる!

築古の戸建て不動産投資はサラリーマンにとっておすすめ

区分マンション投資は非常に難しい投資で、私はおすすめしませんが戸建ての不動産投資をすることはおすすめします。

購入金額も安いためローンを必要とせずに、利回りが非常に高いため不動産投資を加速して進めることが可能です。

ただ、サラリーマンが戸建ての不動産投資をする上で、メリット・デメリットをしっかり把握する必要はあります。

なぜならば、どんな投資でも必ずリスクが介在しているもののため、リスクを知らずに投資した結果、失敗してしまっては後戻り出来なくなってしまいます。

そのため、ここからはサラリーマンが築古戸建ての不動産投資をする上でのメリットとデメリットを細かく解説していきます。

実際にサラリーマンをしながら堅実に不動産投資を成功させている私の意見のため、再現性は高い内容となっているはずです。

戸建て不動産投資メリット①:自己資金が少なくて済む

地古戸建ての投資メリットとしては、自己資金を少なく投資できるのがメリットとしてあげられます。

例えば、私が購入した物件は300万円でした。

それで毎月4万円の賃料収入が入ってくるため、利回りとしては16%を超えています。

不動産投資ローンを活用することなく、購入することが出来る物件が多くあります。

自己資金が少ない人でも始めやすい物件で築古戸建て投資で最も大切な点は物件を安く購入することです。

私はの300万円で購入した物件は、楽待に掲載時は350万円で掲載されていました。

思い切って値下げした結果、300万円で購入することが出来ましたが、その理由は売主さんがこの物件を相続で引き継いでおり、資産整理をしたいことが理由だったからです。

全ての物件を値下げすることは出来ませんが、値下げできる物件は実際にあります。

掲載されている情報を鵜呑みにせずに、いかに安く購入できるかが戸建て投資の攻略法なので、そこは突き詰めて考えていきましょう。

戸建て不動産投資メリット②:少額のため分散投資が可能

一棟所有の場合は、リターンも大きい反面、リスクも高くなることが特徴的です。

例えば、その物件の周辺環境が悪化した際に、一極集中型の投資をしていると空室が増えてしまいます。

その結果、不動産投資の収入が大幅に減少してしまう可能性があります。

区分マンション投資であれば、少額のため分散して投資することが可能です。

従って、投資場所を分散させることで、周辺環境の悪化リスクを低減することが出来ます。

戸建て不動産投資メリット③:生命保険の代わりになる

不動産投資の融資には団体信用生命保険が付いています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です

住宅ローンの代理弁済が終わった後も家賃収入を得ることができます。

戸建て不動産投資メリット④:戸建て投資は売買し易い

戸建て投資は1棟投資と比べて以下の点により流動性が高いことが特徴です。

  • 物件価格が低い
  • 住宅としての需要がある

従って、1棟投資の場合よりも需要が多く、売却し易くなります。

不動産の需要は投資目的よりも実需目的の方が圧倒的に多いため、一棟アパートよりも戸建ての方が出口戦略は立てやすくなります。

なぜなら実需目的で購入する場合、多少価格が高くても購入したい場合は気にしません。

その結果、一棟アパートよりも売却することが出来るのです。

戸建て不動産投資メリット⑤:管理の手間が必要ない

戸建て投資に限りませんが、不動産投資では所有する物件の管理は管理会社へと委託することが可能です。

建物の管理は月1,000円程度で済む場合がありますので、管理会社へ委託するのはとてもおすすめです。

管理会社は入金管理から退去手続き、賃貸募集までやってくれるため、物件購入後はオーナーは何もしなくても良いのです。

もちろん戸建てに限らず1棟投資の場合も管理会社に委託することが可能です。

戸建て不動産投資メリット⑥:収入減少のリスクが高い

当然ですが、1棟投資よりも空室時の収入減少リスクが高くなります。

区分所有を1戸だけの投資の場合は、空室になってしまえば家賃収入は発生しなくなります。

一方、一棟所有で10戸を所有している場合を例にしてみると、1戸の空室が出ても残り9戸から家賃収入が入ります。

従って、収入が0円になるリスクは区分所有よりも少なくなりますよね。

サラリーマンは区分マンションの不動産投資は絶対にやるなまとめ

不動産投資が初めての方には、区分マンション投資がいかにリスクが高いかを解説しました。

まずは築古戸建て投資で知識と経験を積むことで、1棟アパート投資へと拡大するという選択も良いかもしれません。

しかし、築古戸建て投資も一棟投資もそれぞれメリットとデメリットがありますので慎重に検討した上で、物件を購入する必要があります。

検討した結果、条件を満たさない場合、利回りは良くとも空室状態が続くといった問題が発生してしまいます。

値段が安く手を出しやすいものの、キャッシュフローを得るには、十分な知識と収支計画のシミュレーションが不可欠です。

特に物件選びは戸建てを成功させる鍵となるので、慎重に検討してください。

POINT

リスクが比較的低い区分マンション投資が向いている!区分マンション投資で知識と経験を積むことで、1棟投資へと拡大するという選択がおススメ!

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