不動産投資のリスク

不動産投資といえば「働かなくてもお金が入る」というイメージを持っている人が多くいると思います。

私も不動産投資をしてますが、毎月50万円弱のお金が何もしなくても口座に入金されます。

この金額は私のサラリーマンの月給を超えており、投資を成功させればこれが加速的にお金が増えてきます。

ただ、あまりにも儲け話ばかり聞いてると、不動産投資のリスクを忘れてしまいがちです。

不動産投資はサラリーマンと相性は良いですが、負の側面、すなわちデメリットを忘れてはいけません。

投資である以上、絶対に儲かるということはあり得ません。

もし、絶対に儲かると言う人がいるのであれば、それは間違いなく情報弱者を餌にしている情報商材の類でしょう。

本記事では、サラリーマンをやりながら不動産投資をしている私が、実際に感じているメリットやデメリットについて解説していきます。

不動産投資については、公式LINEにて無料相談を受け付けております。公式LINE専用の投資物件情報も提供しておりますので、ぜひ友達登録をよろしくお願いいたします。

友だち追加

*クリックすれば公式LINEでメッセージを送ることが可能です。不動産関係のご相談は無料で受付しております。

POINT

不動産投資はサラリーマンと相性は良いが、投資には必ずリスクがある。

不動産投資は堅実な投資手法

不動産投資と言えば、不労所得をイメージする人って多いですよね。

実際に投資をしている私も不動産投資は不労所得に近いと思っているので、その考えは間違っていないと思います。

実際に、不動産投資は購入する時は物件を見に行ったり、金融機関を探したり等やらなければならないことがありますが、その後はほとんどやることも無いのでお金が勝手に入金されてきます。

私は一棟アパートを購入して、管理は全て委託してますので、何の作業もすることなく家賃収入があります。

ただ、不動産投資の中には、都心の中古ワンルームマンションで「利回りは4~5%」のものがありますが、私は利回り重視の戦略のため、そんな物件を購入することはありません。

普通預金の利息が平均0.01%であることを考えると、「利回りは4~5%」は高く思えるかもしれませんが、不動産投資は利率1−3%の融資を引いて投資をするため、yield gapを考えるとかなり厳しい投資になります。

POINT

不動産投資のYield gapとは投資利回りと借入利率の差のことを指すと考えよう。このYield gapが低ければ儲からない投資になるため、気にするようにしよう。

不動産投資は年齢を問わない

不動産投資をする上で、年齢は関係ありませんが、投資の性質上、早ければ早くスタートさせた方が良いでしょう。

年齢が若い20代~30代でも、物件購入のお金はローンで購入することが出来るのが不動産投資のメリットです。

自己資金が充分にある50代からでも、不動産投資はスタート出来ます。

ただ、冒頭でもお話ししましたが、私は不動産投資はなるべく早い年代からスタートさせた方が良いと思っています。

その理由は、不動産は持っている期間が長ければ長いほど収益をもらえる期間が増えるからです。

例えば、20代で一棟アパートを購入して25年間で返済をすれば、その後は給料にプラスされて純粋な家賃収入が入ってきます。

投資というのはやっていないことが機会損失になってしまうのです。

だからといって、50代で不動産投資をするのが遅すぎるとも思いません。

最近、私が知り合ったプロパンガスの営業の方は、50代で投資の重要性に気づいて不動産投資を始めたそうです。

実際にその方も毎月多額の家賃収入を獲得しているので、投資をして良かったとおっしゃってました。

そしてその方も、もっと早く投資をしておけば良かったと話していました。

不動産投資をスタートすることが出来れば、どんどん不動産を買い増していき、拡大する方法を私は推奨してます。

その手法は、例え50代や60代だから出来ないということではありません。

POINT

投資をスタートさせるのは、早ければ早い方が良い。投資をしていない期間は機会損失ということを覚えておこう。

不動産投資は団体信用生命保険が使える

不動産投資でローンを組むときに「団体信用生命保険」に入るケースがあります。

ローンを組むときの条件となっている場合があるのです。

この団体信用生命保険では、保険料から借りた銀行のローンを全額支払ってくれるのです。

従って、不動産投資は生命保険の代わりにも使えるのです。

不動産投資は節税になる

不動産投資にかかる税金は様々です。

例えば、印紙税、不動産取得税、固定資産税、所得税(法人税)、列挙すればキリがありません。

個人の収入として申告するのであれば、住宅ローン減税・固定資産税・都市計画税などは経費で落とすことが出来ます。

また、不動産投資での赤字は、事業所得などと損益通算が可能なのです。

私の場合は、法人設立して、その法人で不動産物件を購入して家賃収入を計上してます。

法人にすることで、繰越欠損金の期間も長くなり、経費の範囲も広がるためとてもメリットがあります。

例えば、中古の不動産物件を購入すれば、減価償却期間は4年間で償却したりします。

短期間で多額の費用が計上されるイメージです。

従って、繰越欠損金を使える期間が長ければ長いほど、将来の節税についても対策が出来るのです。

また、私の不動産投資はどんどん加速させていきますので、個人で保有してしまうとあっという間に累進課税の所得税率が大変なことになってしまいます。

ただ、結局減価償却費というのは税金の繰延という意見もあり、節税になっていないというご意見を頂くことがあります。

税金が繰延られるメリットを甘く見過ぎてはいないでしょうか。

例えば1,000万円の税金を今支払うか、10年後に支払うかで、果たしてお金の価値というのは一緒でしょうか。

手元にある1,000万円を10年間、利回り10%で運用すれば、10年後には倍以上に増えることとなります。

投資というのは、手元の資金を複利で運用していき、指数関数的に伸ばしていくことが理想であるため、税金の繰延はこの資本主義でお金を稼ぐためにとても重要な役割を担っているのです。

不動産投資のリスク

冒頭でもお話しした通り、不動産投資は投資である以上、さまざまなリスクを含んでいます。

リスクがあるからこそ、皆がやらずに、行動したものが稼ぐことが出来るのです。

資本主義の本質の一つとして希少性があり、行動しているだけでも他のサラリーマンの中で希少な部類に入ります。

投資をする前に、リスクと向き合うことで、不動産投資のリスクを可能な限り回避していきましょう。

また、不動産投資のリスクについては以下の記事でも細かく解説しておりますので、失敗したく無い人はぜひ以下の記事も参照してください。

不動産を貸すリスク

マンションやアパートなど、人に貸すことによって発生するリスクがあります。

まず、不動産投資家は空室リスクと隣り合わせです。

さらに、火災や物件の破損、住人が自殺をしてしまうリスク、なかなか住人がお金を払ってくれないリスクもあります。

そして、不労所得ではあるものの、これらのリスクを常に考えていなければならない精神的な負担もリスクの一つと言えます。

POINT

火災や物件の破損、住人が自殺をしてしまうリスク、なかなか住人がお金を払ってくれないリスクもある。

多額のローンを組むリスク

不動産投資をする上で、殆どの人がローンを組んで不動産を購入します。

ローンを組むことによって、本来手に入れることが出来ない不動産を購入することが出来ます。

この、てこの原理のように小さな力で大きな力を動かす方法を、投資の世界ではレバレッジと呼ぶのです。

しかし、このレバレッジもメリットばかりではありません。

空室や滞納をされると、ローンの返済が出来なくなってしまう可能性があるからです。

また、ローンの支払いは費用として認識されませんので、利回りが低すぎてしまうと資金繰りに窮してしまい、税金やローンの返済が滞り、黒字倒産になってしまうこともあります。

ローンが返済した場合、金融機関は不動産物件を強制売却する手続きを踏みます。

不動産投資のリスクに備えるためには

不動産投資のリスクに備えるためには、勉強してリスクと向き合うしかありません。

私はたくさん本を読んだり、セミナーに通ったりしていろんなことを恐れずにチャレンジしてみました。

ただ、チャレンジするだけでなく、仮説を立てから行動して、行動した後は必ず反省をして、次の行動を軌道修正していくプロセスを繰り返し行っています。

不動産投資はリスクはあるものの、間違った物件を購入しなければ、失敗する可能性も少なく、毎月家賃収入が得られるのは非常に魅力的な副業になり得るでしょう。

不動産投資については、公式LINEにて無料相談を受け付けております。公式LINE専用の投資物件情報も提供しておりますので、ぜひ友達登録をよろしくお願いいたします。

友だち追加

*クリックすれば公式LINEでメッセージを送ることが可能です。不動産関係のご相談は無料で受付しております。

POINT

チャレンジするだけでなく、仮説を立てから行動して、行動した後は必ず反省をして、次の行動を軌道修正していくプロセスを繰り返し行う。リスクと向き合い勉強することで不動産投資の失敗を限りなく低くすることが出来る。