1棟1法人スキームを解説

1棟1法人スキームを解説 不動産投資

こんにちは。サラリーマン&不動産会社社長のコマ社長です。

不動産業界の闇についてはスマートデイズ社のサブリース問題で発覚しました。

融資書類の改ざんなどは銀行側でも把握していたにも関わらず、融資が実行されていたというのは衝撃が走りましたね。

本記事では、私の記事の読者が不動産投資をより深く理解するために、不動産投資で実際に使われている「1法人1物件スキーム」「複数法人スキーム」について解説します。

ちなみに、私はこのスキームを使用しておりません。

後ほど解説しますが、多法人スキームは不正融資として扱われており、銀行にバレた場合、貸し剝がしを受けてしまいます。

「1棟1物件スキーム」とは?

「1法人1物件スキーム」とは、法人を設立して1件目を購入して、2件目を購入する時にまた新しい法人を設立するといったように、物件と法人を一対一で対応させる手法です。

私は一棟アパートを法人で所有して、連帯保証人となって借入を行なっていますが、この場合は個人の信用情報には記載されない場合が多いです。

そのため、新設法人で融資を受ければ、他の法人で融資を受けていたとしても融資を受けることが出来る場合があるのです。

POINT

新設法人で融資を受ければ、他の法人で融資を受けていたとしても融資を受けることが出来る場合がある!

1棟1物件スキームは早期に規模を拡大出来るメリットがある

私は使用してませんが、この多法人スキームを使用すれば、一気に規模を拡大させることが出来るため、早期リタイアを目指す人にとって魅力的な手法になります。

この多法人スキームとさらには消費税還付のスキームを上手く利用して、多額の現金を集める手法は実際に使われてきました。

後ほど詳しく説明しますが、消費税還付というのは、物件を購入する際に建物部分には消費税が含まれています。

消費税の納付は、実際に払った消費税から受け取った消費税の差し引きになるため、不動産のような大きな買い物をする場合に払った消費税が多くなるのです。

その多く払いすぎた消費税を還付するということができるため手元に多く現金が残るのです。

しかし、この多法人スキームの手法は、日本経済新聞でも不正融資問題の一つとして取り上げられたことがあります。

1棟1物件スキームは借り入れ名義を法人で行えるメリットがある

多法人スキームのメリットとして、借り入れを法人名義にできるという点です。

個人でアパートローンを借り入れて物件を購入する場合について説明します。

例えば、個人で1棟目を問題なく購入出来たとしましょう。

しかし、2棟目以降は現在の借り入れ状況を踏まえた融資になってしまうのです。

1物件目で個人の与信枠を使い切ってしまっていると、2物件目以降が購入出来なくなります。

しかし、この多法人スキームならば2件目を購入出来ないという問題を解決することが出来ます。

例えば、1棟ごとに法人を立てて借入を起こしていくと、借入の名義が個人ではなく法人となります。

従って、個人の与信枠を使わずに購入を続けることが出来るのです。

これにより、個人では購入できなかった物件を並行して購入できるようになります。

その結果、個人の与信枠を大きく超えた取引が実現するのです。

しかし、銀行側の認識としては、あくまでも1人が複数法人を所有することはないというものです。

私も日本政策金融公庫から2,500万円程借入を行いましたが、融資の面談の際に、ほかに法人を所有しているかの確認はありませんでした。

従って、借主側としても、審査の際に聞かれることがなかったという言い訳が成立してしまい、次々と法人設立して融資を受けていくことが可能なのです。

会社ごとに親族など代表取締役や株主の名義を変えて法人を立ち上げている場合は、それ以上追跡していくのは実質不可能です。

多法人スキームは融資審査の際に銀行側が確認することが前提です。

1棟1物件スキームは法人ごとに消費税還付が受けられる

消費税には軽減税率という制度があります。

課税事業者のうち設立して1年目の売上や前々年の課税売上が1,000万円以下法人は、免税事業者として消費税の納税義務が免除される場合があるのです。

たとえば、土地の購入は非課税ですが建物には消費税がかかるため、1億円の建物を購入すれば800万円の消費税を支払うことになります。(分かりづらいので土地の値段は切り離してます)

ただ、不動産投資分野における消費税還付を活用したものは以前からも問題視されてきました。

その結果、平成22年・平成28年の税制改正でもかなり還付の条件が厳しくなってしまいました。

どうしても、消費税還付を受けたいという場合は顧問税理士の方に一度相談してみてはいかがでしょうか。

借入時の制約が多い

多法人スキームのデメリットの1点目は、借入時の制約が多いという点です。

立ち上げたばかりの法人は信用力が非常に低いです。

銀行の選択肢が少なく、融資の条件も厳しくなります。

実際に、私は設立した時に日本政策金融公庫から借入を行いましたが、申し込みをして融資が実行されるまで、1ヶ月半も掛かりました。

POINT

立ち上げたばかりの法人は信用力が非常に低い!銀行融資も難航する!

1社ごとに毎年コストが発生するデメリットがある

初期費用として、もし株式会社を設立するならば、登記費用や印鑑代など会社設立のためのコストが1社あたり25万円~30万円ほど掛かります。

例え赤字になったとしても、法人は均等割で最低7万円の法人税が発生します。

そのほかにも、顧問税理士を会社毎にお願いする場合は費用が嵩んでしまいます。

銀行から即時売却を求められることも

銀行を欺いて多法人スキームで投資を進めた場合、融資後にそれが発覚すると一括返済を求められるリスクがあります。

金融機関から物件の即時売却を求められてしまうケースも実際に発生しているのです。

もし即時売却が出来ない場合は、自己破産という結果になります。

銀行側が与信枠の上限を設定しているのは、借主が返済出来なくなるのを防ぐためです。

それにも関わらず、その与信枠を超えてしまうというのは、本人の返済能力以上のものを借入れることになります。

想定外の事態で家賃収入が滞った場合、破産してしまうリスクがあります。

スルガ銀行の問題で融資は厳しくなった

最近のスルガ銀行の問題で、融資審査の手続きなどが社会問題になりました。

私も融資を申し込む際に、公庫の担当者からは不動産投資に融資をするのは非常に厳しいと状況にあると伝えられました。(実際には最高の条件で融資を引けましたが)

今後は融資審査が今以上に厳しくなるため、多法人スキームについても審査は厳しくなるでしょう。

POINT

今後は融資審査が今以上に厳しくなる!

まとめ

本記事では不動産投資の闇の1つ、多法人スキームについて解説しました。

いかがだったでしょうか?

不動産投資は脱サラを目指す人にとっても、不動産業者にとっても儲かるビジネスのため、あの手この手で不正な儲けるために不正な取引が存在します。

ぜひ、私の他の記事も読んで知識を身につけて騙されないようにしてください。

以上、1棟1法人スキームを不動産会社社長が解説します!でした。

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